政府如何温和地解决好房地产市场的矛盾

    前中国经济压力大，L形走势处在缓慢探底期。在此大背景下，与宏观经济形势紧密相连的房地产市场矛盾凸显，地王频现，离婚买房等新闻成为人们关注的热点话题。

此轮房价上涨的原因

　　住房作为消费品最重要的是居住功能，而现在却逐渐成为一种投资工具，其深层次的原因是什么?房地产背后凝聚了大量的货币，附着了庞大资金链，很容易在资本市场上变成资本性产品与金融工具联系起来。而这一轮房价涨幅大，速度快的原因是多重的。

　　首先，货币发行量加大。从国际环境来看，2008年从美国开始的金融危机波及到全世界，直至今日主要发达的经济体仍然复苏乏力。为了刺激消费， 拉动经济运行，美国从2008年开始执行量化宽松政策，已经对世界经济产生了很大的影响。随着中国经济全球化的脚步加大，中国与国际的经济贸易往来相互交 融，西方国家的货币政策必然对中国经济产生影响。西方经济体发行货币，助长了中国加大货币发行量。2002年，中国的货币供应量M2仅有18.3万亿，而 今年已经接近150万亿(央行数据显示，今年仅前半年M2已经超过149万亿 中新经纬注)。在商品市场中，货币量始终要与商品的价格相对等，因此货币供应量的增加势必带动商品价格的提高。而房地产作为消费品的一种，也在商品价格提 高的过程中水涨船高。

　　其次，货币追求保值增值的属性通过房地产市场释放。房地产市场今天出现的种种矛盾，恰恰是中国经济从过去高速增长进入中高速增长的必然表现。发 展方式的转变、经济结构的调整、资源配置的不合理等综合因素，导致实体经济的投资回报率越来越低，大量资金开始在市场上寻找投资对价物。而房地产的保值增 值相对较好。尤其是主要的一线城市，人才、资源集聚，房屋购买力大，因此大量资金进入一线城市的房地产市场，房屋从消费品变成投资品，成为资本的最佳投资 途径，恰恰是资金在市场中的理性选择。

　　供给侧结构性改革提出了五大任务“三去、一降、一补”，即去产能、去库存、去杠杆，降成本，补短板。其中去库存主要是解决三四线城市房地产供过 于求的问题。由于三四线城市人口增长缓慢，居民收入偏低导致购买力不足，需求减少，加上此前房产商在三四线城市的供应量不断增加，因此积累了过多的库存。 中国人民银行负责人在年初表示，全国近7.2亿平米库存房屋中，70%存在于三四线城市，现在一时难以消化。今年年初，许多三四线城市为了刺激去库存采取 了降低购房首付款等多项举措，随后，房地产市场宽松的政策预期传导到一二线城市。年初，以深圳（楼盘）、上海（楼盘）、北京（楼盘）为代表的一线城市城市开启新一轮猛涨。受此影 响，其他一二线城市房价的心理预期提升，从而打开了诸如南京（楼盘）、杭州（楼盘）、苏州（楼盘）等其他一二线城市房价的上涨空间。购房者产生了“财富效应”，追涨心理明显增加。 大量的资金在房地产市场追逐利润，从心理和资金上都形成了正向的上涨循环，房产成为资本市场具有保值增值属性的投资品。从根源上来看，政策实施的结果与制 定政策的预期出现了背离，显露了经济运行中的许多矛盾。

破解高房价之痛 路在何方

　　房地产是经济运行重重矛盾中的难点。据统计，四大银行上半年过半新增贷款发放给个人房贷，房地产市场一旦发生“地震”，资金链的断裂传导到金融 系统，势必会产生系统性风险，对中国经济的影响是不可估计的。比如，上世纪九十年代初期，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，许多中 小银行先后破产，金融危机迅速蔓延至日本全境，这就是我们经常提到的日本失去的二十年。

　　房地产市场调控的力度怎么把握成为了关键，如何才能实现房地产调控合理、可控，最终实现“软着陆”而非“硬刹车”呢?

　　首先，要疏解大城市资源。疏解大城市资源要实现瘦身健体，产业、功能、人口都要做减法，不能让资源在一个地方、一个部门长时间聚集。推动小城镇的发展与疏解大城市功能相结合，使资源实现双向、多向流动，从而降低一线城市的住房需求，同时推动周边城市房地产去库存。

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