应对明年调控房企有什么策略 读懂政策研透市场

  历次正向调控都是在市场火爆之时先治理整顿，虽然火爆时候的不规范行为大家都心知肚明，但只有火爆变成疯狂的时候才会重手治理整顿，才会把规范市场提到社会稳定的政治高度。既然提到社会稳定的政治高度，那么可以想象，整顿的力度不会小，整顿的时间不会短。

调控周期会有多久？

  我们相信，明年两会之前不会有丝毫放松，两会之后到十九大之间不允许出现不稳定因素，十九大之后到后年两会也不能有任何闪失，各地党政都会绷紧神经，因此，调整周期最少还有18个月，任何指望放松的想法都要放到2018年二季度了。

调控之后谁在焦虑？

  最焦虑的是三四线城市政府，中央推动“去库存、降杠杆”，结果被热点一二线城市拔了头筹，不该去的库存被去化殆尽、地方债也降了杠杆，而三四线城市还没来得及去库存，地方债也还没消化，这一轮小周期就结束了。中小城镇已经失去人口内生性增长和外来性导入的机会，除了拆迁几乎再没有新增住房消费，而拆迁需要更多的土地财政支持，地方政府只有通过出让土地获得拆迁改造资金，但又陷入加库存的囚徒陷阱。

  未来绝大多数三四线城市恐怕再也没有“去库存、降杠杆”的机会了。人口及其背后的资本将成为未来不二的市场资源（矿产将逐渐丧失资源的原有价值），中小城市将永久性失去这一资源的青睐，去库存、不可持续的土地财政和化解地方债将成为中小城镇长期的三座大山。

  更焦虑的是中小开发商，还没有分享到普照的阳光就又见夕阳西斜了，市场的增长都被大房企拿走了，热点城市中小房企迎来转手退出的历史最佳时机，但转眼良机不再。有位同行朋友在上半年在谈一个并购项目，马上要签约了，一个地王出来，小房企心态变了、价格涨了，只好重新谈判。好不容易又谈成了，又一个地王出来，再次重谈。现在的情景又不一样了，心态还会重新调整，价格也得回调。当然，三四线城市的中小房企就没有这样好的运气了。

  现在热点城市的市场虽然降温，但是小房企的心态还没有完全降温，明年的市场不会等待，对于想卖地卖项目的小房企来说，心理价位预期需要重新调整，非热点城市机会更是越来越少，楼市降温、市场规范最受伤的还是中小房企，销售越发艰难，资金越发紧张，融资渠道越来越窄，现金流随时可能断裂。

  比较焦虑的是金融机构，销售增速下滑已成现实，居民加杠杆显然正在收缩，按揭贷款增速已经从5月最高峰的58.5%逐月下降到9月的51.2%，四季度必然还是继续下滑的。开发贷增速本就几近零增长，主要是大房企转而利用成本更低的公司债，小房企已经被银行抛弃、只收不放，四季度也不会有明显增加。银行理财资金严禁违规进入房地产领域，理财产品无处可去，收益率也会降低。房地产信托业务重新强调合规经营，未来信托市场也难以扩大。钱还在，人没了（客户），在资金潮、资产荒、负利率的时代，金融机构赚钱已经很难，再失去房地产的银矿，钱无处可投、人无事可做，职工未来没有保障，下岗裁员或将是早晚的事。

  最淡定的依然是大房企，一方面今年收成很好、现金充沛，销售已经远超预期，20强房企仅上半年就增长了80%，比全国平均销售额增速高了40个百分点，新城控股也增长了144%。房企发债也同样抓住了市场机遇，今年房企发债已经超过9600亿元。虽然目前国内发债暂停，但海外发债又会卷土重来，在调控期间，恰恰又是手中握有大把现金的大房企低价拿地、并购重组的绝佳机遇，也是扩展市场、延揽人才的最好时机。

  楼市调控已经明显见效，热点城市房价环比已经出现下降，地王潮也已经消散，我们预计，调控的范围不会继续扩大，除非个别城市仍然出现顶风涨价，但出来一个就会按住一个。调控的力度也不会继续加强，现行的政策还会继续严格执行。土地供应会有所增加，特别是二线的省会和特大城市。

明年是关键的一年，应对调控，房企有什么策略呢？

1、读懂政策，研透市场

  中央政府既希望房地产托住GDP，又不愿经济“脱实向虚”，既希望房地产消化超发货币，又不能容忍资产价格泡沫破裂的风险，平衡实在不易。而热点城市地方政府土地财政盆满钵满，没有与中央政府博弈的动力，也不想当问责的出头鸟，维持楼市稳定是当前最大的政治正确。今年市场大幅增长，明年必然面临深度调整，所谓深度并不意味着销量和房价的大幅下探，而是周期较长，考验房企的不是群狼般的抗压能力而是骆驼队在沙漠中的耐饥渴能力。

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