应对明年调控房企有什么策略 读懂政策研透市场

  市场分化依然继续，“人、地、钱”的匹配关系不仅体现在大城市，也体现在中小城市，还体现在区域板块，城市研究要深入到城市及板块的人口流动、市场供求、政策走向、政府动作，特别是人口、待售、新开工、土地购置、房企的存量与增量。

2、聚焦东南、重点省会

  人口仍然流向胡焕庸线东南的长三角、珠三角、环渤海地区的超大特大城市及其周边的中小城镇，国务院《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》更使得省会和特大城市获得新一轮人口增长的机遇，中小城镇和农村人口将更有意愿落户大城市进而获得职业成长、教育公平、医疗保障、改变命运的机会，人口带着资本流动到这些城市，未来这些城市会随着人地挂钩而增加土地供应，并增加限购城市不限购的户籍人口购房需求，超大特大城市与中小城镇的马太效应将愈发明显。

  一二线城市的销售额已经超过50%，这些东南省会城市也是未来房企的主战场。人地挂钩将改变特大城市土地减量化供应格局，二线热点城市土地市场或将增加供应，也会促进住房销售并稳定房价。

3、有保有压、因城施策

  城市分化已经呈现明显的房价马太效应，一线城市未来不会增加土地供应，京沪深的供应及成交还会继续呈现减量化趋势，因此在目前限价政策下，一些房企已经在考虑调整建设进度、延缓开工开盘、实行保价策略。

  二线热点调控城市，由于限购限贷限价政策，高价土地将面临要么延迟开工、要么调整产品的命运，对于看重现金流的房企，或将针对最大基数的刚需客户群体重新制订或调整规划、调整产品，为明年的市场和企业规模继续扩张做好准备。而落户政策带给二线城市更多的购房需求，这些城市住房供应增加不会很快见效，供不应求的局面仍会持续相当长的时间，当然房价也不会真实的下降。

  三四线城市，房企只能采取割韭菜的模式开发销售，一茬收获之后，至少需要三年才能培养新的批量客户。有个同行朋友问我，库存大的城市如何去化？我答：对于5年内看不到市场反转前景的，只有一个字：“逃”！当然，除非你能调整产品进而获得差异化竞争优势，那确是有本事、值得点赞的。不过，恐怕客户群基数不会太大。

4、抢抓销售、回笼现金

  这个就不用说了，现金流一旦断裂，所有金融机构都会挤兑、所有供应商都会列队、所有客户都会群诉、所有媒体都会抢报、所有政府部门都会如临大敌，只有自己救自己，但一定是断流之前。

5、质量优先、提升满意

  虽然明年的市场不会再现2008年，但也不会风平浪静，工程进度还要抓紧，工程质量也不能下降。明年很可能会有大房企抢先降价、抢占市场，也会有小房企挺不住、甩货出逃，而一旦形成降价风波，就会引发针对产品质量的群体性投诉，影响客户满意度，更干扰正常的销售节奏，这是品牌房企的大忌。

6、看准时机、适时补仓

  前期热点城市土地市场的疯狂，令大家都很焦虑，现在热点城市正在经历调控，但多数房企依然处于饥渴之中，对未来土地市场依然一致看好（详见10月16日文章“楼市调控，早比晚好”），目前房企在热点城市依然存在补仓的强烈意愿，地价虽然不会再疯狂，但抢地依旧。越是大多数房企一直看好，越是要谨慎拿地。

  到明年中期，实力不济的房企将无力再拿土地，土地市场终究还要回归土地投资价值体系，一般城市市场价占房价1/3、一线城市地价占预期房价50%将逐渐成为公认的合理价值逻辑。

7、加融资、确保现金

  在一些热点城市，住房已经不是建筑产品，而是标准的金融产品，因为建安成本只有4000元/平米左右，而楼面价达到了3-5万元/平米，房企资金支出主要用于土地和税收，如果想要保持继续增长，就必须多渠道融资，市场调整期间，越是手持大把现金的公司，越是可能在弯道实现更快的发展。

  目前融资渠道收紧，会对房企产生一些明显影响，一是部分房企原有发债、增发的融资计划基本暂停，融资目标难以兑现，现金流需要重新测算、维持平衡。二是资金渠道收窄，银行贷款又将成为大房企开发资金的主要来源，开发贷或将从接近零增长重新回升。信托资金也可能又会成为香饽饽，一些房企需要信托作为过桥资金，另一些房企储备现金以备拿地、并购。其它融资渠道也会成为发债暂停之后新的选择。三是资金成本肯定会上升，销售减速，回笼放缓，但土地款不能缓付、工程款不能拖欠，没有了低成本公司债，银行资金和信托资金的高利率将明显拉升整体财务成本。

  但是，不论如何，手中有粮、心里不慌，在调控周期，不仅要保持现金流的平衡，更需要储备余粮，在紧要关头，不仅能救自己，还能捡便宜。

 

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