应对明年调控房企有什么策略 读懂政策研透市场

  最近，小伙伴们都很焦虑，大家在探讨一个问题，今年房地产大卖，明年会不会是小年？如果是这样的话，明年什么时候是买房的好时机？能在哪里买？

  开发商们也在琢磨，前几天，某研究院的黄院长来上海，和在沪开发商们有一个小范围的交流，大家都在探讨，宏观调控还会不会增强？从什么地方集中火力？还会持续多久？

  金融界的朋友也在担心，这样调控下去，银行没事儿做了，信托没市场了，发债不审批了，大家可以歇歇年假了。也有朋友说，银行的钱放不出去了，今年的奖金也没了，连房地产业也不好了，现在辞职都没个地方去了。

  热点城市政府部门也忙得很，天天都会有人去每个楼盘明察暗访，听说有的项目总价700万元，只高出限价一万元，就被公开通报谴责，或许有点矫枉过正的意思，在上海这样的房子单价都在5万元以上，1万元也只有0.2平米，算起来还是在销售面积的误差之内。政府严厉问责，其实就是想通过调控，让市场回归到规范的轨道上。

  调控永远是新一波的市场机会，不论是国内还是海外，能够抓住行情的企业就可以弯道超车，能够抓住机会的个人就可以抄底市场，而误判形势、应对失当的企业房企将被市场无情淘汰，个人又将错失机会、痛悔不已。

  那么，现在的调控究竟是一个怎样的目标？近两年的走势又会如何演变？

  其实调控的目标非常清楚，既不希望楼市火爆、地市疯狂，也不希望市场冰冻、房价大跌，按照克强总理的要求，就是要“促使房地产市场平稳健康发展”，其实这是中央政府一贯以来的既定方针，并没有发生根本性的变化。

  虽然，出于稳增长、保就业的目的，政策上不但宽松货币、大水漫灌，而且居民部门加杠杆，房地产企业加杠杆，社会资金被吸引到房地产行业，造就了如去年股市疯狂一样的楼市疯狂。这次楼市疯狂的肇事主角不再专指房企，地方政府、金融体系、中介公司、不良媒体的责任都被暴露出来，土地供求失衡、资金违规放贷、场外乱加杠杆、舆论推波助澜，地市楼市几近失控，好在中央政府依然是强有力并且政令畅通的，为一二线城市这群脱缰的野马又重新带上了马辔，强化了地方政府的主体责任，纠正了金融体系的违规挪用信贷资金，对中介的弄虚作假、扰乱市场展开整顿风暴，对自媒体传播谣言、炒作市场封号、关停，当然，房企的违规操作和不正当经营也同样受到治理。

  应该说：本轮调控指向是精准的，其中限购限贷打压投资客，延后改善客，限制土地资金违规使用，收窄房企资金渠道，治理场外杠杆、虚假广告、违规销售，市场炒作、并出台落户与人地挂钩政策，应该都是正确并有效的措施。

调控的期望只有两条：

1、一是调整预期

  市场预期必须向下，才能防止楼市再次迅速转暖，因此，热点城市销量与房价一定会出现环比下降，一方面确实是由于调控导致高端需求受限、客户减少，并且热点城市可售面积、新开工面积、土地储备面积均严重不足，市场“无房”可售，自然降温。另一方面则是政府限制了商品房申报价格、网上备案数量与价格，统计数据会让中央满意、让社会预期下降，国家统计局意外地发布10月上半月的15个热点城市房价环比，就是希望市场预期降温。而加大媒体的监管力度更让舆情成为单边的预期。

  市场预期下调对于稳定楼市特别是土地市场是极有好处的，在热点城市调控之前，一些项目的土地溢价率远远超过新三板股票的市盈率，并且受到银行资金和各路资本的追捧，土地市场的泡沫远远超过我们的想象力。调控虽然来的迟了，但来了终究还是好的，不然的话，市场已接近丧心病狂。

2、二是规范市场

  资本市场、土地市场、中介服务、媒体传播、房企销售都加大了整顿和监管力度，流向房地产的定向资金渠道已经收窄，资金发放更为审慎；土地融资成为整顿对象，利用银行资金高价抢地将越来越少，中介、房企的违规宣传和销售都被严厉监管和处罚。

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