全球优质写字楼租金走势将存巨大差异

　国土资源部发布《产业用地政策实施工作指引》，指引明确，最近一段时期，有关部门依据国家产业政策调整出台了多项政策，要求对产业发展较快的地区、集聚区及使用未利用地发展产业的，要优先安排用地计划指标。指引明确，各类产业用地均可采取长期租赁、先租后让、租让结合方式使用土地。以长期租赁方式使用土地的，不得超过20年。
　　此外，对新能源汽车充电设施、无线通讯基站、分布式光伏发电设施、社区养老（医疗、体育、文化）服务设施、电影院（影厅）、旅游厕所等布点分散、单体规模小、对其他建筑物构筑物有密切依附关系的产业配套设施，允许在新供其他建设项目用地时，将其建设要求纳入供地条件。

【垃圾焚烧项目用地受保护 相关产业利好】
　　近日，住建部、国家发改委、国土部、环保部联合印发《关于进一步加强城市生活垃圾处理工作的意见》，提出垃圾焚烧项目用地要纳入城市黄线保护范围，严禁擅自占用或随意改变用途，严格控制设施周边的开发建设活动。
　　要充分考虑飞灰处置出路，加强飞灰污染防治，积极推进产业园区建设，统筹生活垃圾、建筑垃圾、餐厨垃圾等不同类型垃圾处理，优化配置焚烧、填埋、生物处理等不同处理工艺，实现在园区内有效治理。

【天津市 首次在土地出让中设定最高限价】
　　来自天津土地交易中心信息，在保利、金地、金融街等房企争夺下，金地最终以47.4亿元的成交价拿下备受关注的南开双峰道地块，整体楼面单价49018元，溢价率为89.6%，纯住宅楼面价约56000元／平方米。
　　值得注意的是，天津土地交易中心在8日晚发布了津南双（挂）2016-134号（补充公告），对9日进行的南开双峰道地块出让设定最高限价。这是天津首次在土地出让过程中设定最高限价。该公告显示，为落实国务院控房价、防泡沫、防风险，严控出现地王的要求，经天津市政府同意，参照天津市已成交住宅用地价格，设定了双峰道地块最高限价。如竞买企业报价超过设定的最高限价，报价无效，终止本次出让。

【全球优质写字楼租金走势将存巨大差异】
　　11月9日，房地产顾问公司莱坊在上海正式发布了2017年《全球城市报告》，该报告在对全球34个城市进行调研之后指出，在办公楼方面，从代表30层或以上商业大厦的租金的摩天大楼指数来看，综合2016年第二季前六个月的表现，在调查范围内的城市中，亚太区的城市录得最大的租金升幅。
　　报告还指出，2015年第四季至2019年第四季全球优质写字楼租金的走势将呈现巨大的差异：亚太区市场的优质写字楼租金预计将会有不同幅度的增长，悉尼预计是增幅最大的城市，上升27.5%;而新加坡则最弱，估计会下跌14.0%;预计吉隆坡(-1.1%)和北京(-4.4%)优质写字楼租金将录得负增长;而上海(19.2%)紧随墨尔本(19.3%)排于第六位，是唯一一个排名前十的中国城市。

【TMT行业将成为上海写字楼主要驱动力】
　　据莱坊数据，北京，上海，广州和台北的甲级写字楼供应充裕，预期租金将持续下跌或增长放缓。其中，就2016年第三季度表现而言，上海的甲级写字楼整体空置率环比轻微上升3.7%，金融机构及科技公司的租赁活动表现活跃，联合办公模式继续在上海迅速发展。
　　此外，报告特别指出，TMT行业将成为上海未来发展的主要驱动力，这三大行业在就业人员和写字楼需求方面的占比也将逐步增大。预计到2020年TMT公司的办公空间将占上海写字楼总库存量的约15%，届时TMT将成为上海写字楼市场更具影响力的行业。

【合肥办公市场 高库存量主要集中四区域】
　　目前，合肥办公市场供过于求情况明显，存量持续攀升，保持较高库存量，去化周期30个月以上，主要集中于新站、瑶海、高新、滨湖区域。
　　政务区写字楼项目品质、品牌、规模、服务等等都代表了当前合肥最高水平，已经成为了合肥新兴的CBD区，承接了老城区商务功能的转移。从价格上来看，政务区写字楼项目定位高端，随着政务区土地资源的开发殆尽，写字楼价格保持了持续且强势的增长。
　　另一个发展热点就是滨湖新区，是合肥市未来商务中心区域，从供应成交上来看，供应量及成交量逐年增加，新项目层出不穷，从未来合肥市城区规划上可以明确看出，滨湖区域是合肥商办土地出让主要区域。从价格上看，目前由于区域配套建设及商务环境逐步成熟及省委省政府办公楼的搬迁、滨湖区正在申报国家级开发区现状，价格增长稳定，仅次政务区。

【机构谈 油价下跌对全球写字楼市场影响】
　　戴德梁行发布研究报告《石油：让人又爱又恨的大宗商品》，该报告评估并阐述了石油价格下降对世界各主要能源城市及写字楼市场未来发展的影响。
　　戴德梁行首席经济学家Kevin Thorpe指出："尽管低油价对于全球经济产生的积极影响大于消极影响；但是对于写字楼市场来讲，低油价产生的影响是复杂的，喜忧参半。大多数能源生产地区的写字楼市场面临了经济的下滑和出租率的下跌；但在其他地区，随着消费能力的增强，出租率大幅提升。对于租户来讲，持续的低油价将对一些市场来讲能够提高效率并节省 支出，但在其他市场则导致租金上涨的压力。"

【广州甲级写字楼需求 搬迁成最主要来源】
　　戴德梁行数据，2016年广州甲级写字楼新增供应量将达到近百万平方米，创历史新高。这个创历史新高的新增供应量，在前三个季度已经有所体现。前三个季度，广州核心商务区甲级写字楼新增供应量达到60多万平方米，主要集中于珠江新城和琶洲板块。截至第三季度末，广州甲级写字楼存量升至437万平方米，比去年年末增加近两成。
　　在甲级写字楼的需求中，搬迁成为最主要来源，占比达到一半；从租赁企业行业来看，金融、IT和贸易类公司是租写字楼最多的。在强劲需求的带动下，广州甲级写字楼的平均空置率不升反降，第三季度环比下降至13.1%。尽管有新项目入市，珠江新城的平均空置率环比依然下降；越秀板块的空置率同样下降。

【中新广州知识城区域 开建150米写字楼】
　　中新广州知识城作为广州开发区的重要功能区，基础设施建设已铺开。广州绿地城150米高写字楼3日举行开工奠基仪式。中新广州知识城开发建设办常务副主任胡志军表示，绿地城要建设成为新型城市综合服务运营平台和创新创业服务平台。
　　中新广州知识城投资开发有限公司总裁黄国祥称，"广州绿地城"项目规划建设写字楼、购物广场、星级酒店、洋房等物业。广州绿地城站有望2017年开通地铁，融入一小时珠三角经济圈。
　　据介绍，中新广州知识城规划面积达123平方公里，距离广州市中心35公里，自2010年开始奠基，目前基础设施建设已经铺开。截至目前，该知识城已经累计注册企业230余家，中国电信创新孵化南方基地等项目已经落地筹建。


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