2017年房地产税等长效政策有望加快落地

      2016年12月结束的中央经济工作会议明确表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

??中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，过去的房地产调控更多是短期政策，所以经常因为经济走势不同而出现波动，长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急调控政策，关键是需要完善长期制度建设，房地产税等长效政策有望加快落地。

??“‘刹车’不能踩太久，光靠需求侧调控也远远不够。”万科总裁郁亮近期在接受《人民日报》专访时说，房地产业要实现长期健康发展，关键在于利用踩“刹车”后的宝贵时机，建立长效机制、增加有效供给。

??财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康也认为，中国的房地产市场就是“打摆子”式的，“之前大家还担心冰火两重天，冰这边的压力太大，好多三四线城市和部分二线城市去库存压力那么大，没想到才几个月就迅速火热起来，一线城市和二线热点城市房价快速上涨，各地政府迫不得已，不断推出各种限购限贷措施，这种‘打摆子’式的表现，再次说明我们前几年说的多轮调控主要是治标，而非有效治本。”

??他认为，过去的调控都是简单的调节，光讲政策的话，放宽就是取消限购限贷，收紧就是恢复限购限贷。“这种治标的方式根本不够用，关键还是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融资、住房以及税收制度等。”

??其中，房地产税讨论多年，关注度一直很高。虽然早在上海和重庆展开局部试点，但房地产税推进过程一直“雷声大雨点小”。有专家认为，房地产税推广在技术方面不存在问题，主要障碍在于既得利益群体的阻挠。

??“放眼看去，世界上稍微现代的经济体，都建立起了住房保有环节的税收制度，中国这个坎迟早要过的，那么早一点考虑，争取不那么滞后，这也是一个应有的选择。”贾康说，房地产税不是“定海神针”，一招决定全局，但它是制度建设中的一个必选项。

??不过，房地产的长效机制并不仅仅有房地产税，尤其是如果没有其他相应的制度改革做配套，那么房地产税所起到的作用将十分有限。

??张大伟说，房地产税如果税率过低，很可能难以覆盖征税成本。税率过高，将影响房地产行业的发展。房地产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源，在房地产依然是经济重要支撑的情况下，如何推进更需综合考量。

??他认为，房地产税是新增实际收税的税种，在实际交易中并不能促进增加新供应。虽然短期可能影响部分投资者抛出房源，但如果不解决投资只能依赖房产、新建住宅供应少于需求的话，房地产税依然会被转嫁给买房者支付。此外，征收房地产税带来的持有环节的成本提高，也极有可能通过转嫁给租房者或者其他途径规避掉。

??贾康也认为，加快房地产税立法推进改革，需要有一系列的配套。房地产税应该把与房地产有关的所有的税费放在一起做一个系统的优化。而且必须得到土地制度、住房制度、投融资制度改革的呼应。

增加有效供给

??其中，土地供应制度改革亦十分关键。中央经济工作会议明确要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。

??当前，由于土地在地区之间的供需错配，导致部分一二线城市土地供应不足，房价高速上涨。而大部分三四线城市土地供应过剩，库存高企，即使现在不再增加土地供应，多年都不能消化完，存在土地浪费、效率低下等问题。

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