一线城市房价上涨过快 出台整治“商改住”项目

一线城市整治“商改住”项目

    自去年年中，北京市就开始盛传，政府将对商住类项目进行限购，并有多种推测版本。但本次发布的商办物业调控最终条款的严厉程度，超过了业界所有人的想象。

    “326的政策内容条款很新颖，文字很少很可怕，简单的几百个字代表调控的逻辑变了。过去调控的基调是抑制房价过快上涨，所以我们很乐观。但这次，显然，政策的目的不是房价，而是人，要人口疏解。所以以后分析楼市政策都要转变思路。热点城市被调控都在所难免。” 北京中原地产分析师张大伟表示。

    张大伟认为：“已经入市的商办类项目，也就是过去多年已经被交易的二手房，也全部被严格调控，这是历史第一次，虽然可以销售给个人，但必须符合在京无房且有连续社保或者个税，这也就是说，北京过去的二手房公寓或者商办，购买条件比住宅更严格。这样的严格约束将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。”

    张大伟预计，商办物业市场成交量很有可能出现50%以上的跌幅，房价很可能在未来如果持续严格执行有30%以上的跌幅。

    北京一家房企高管认为，本次商办物业调整之严厉程度将使得该市场没有流动性，商办物业变现将成为很大难题。

    同策咨询研究部总监张宏伟则注意到，北京“商改住”限购和多个城市“类住宅”整治意味着这是全国“一盘棋”的行动。

    他认为，北京“商改住”政策应该是所有城市当中政策最为严格，但从媒体报道的渠道来看，北京也并非“商改住”从严执行的唯一的城市。其实，目前除了北京外，上海、天津、合肥、南京等城市已经开展整治“商改住”项目(有的城市叫类住宅，比如上海)，深圳、广州也会开始。这说明，这并非北京、上海等部分一线城市主导而为，商改住(类住宅)的整改措施是统一部署进行。

    张宏伟认为，“商改住”限购或“类住宅”整治旨在控人口。从未来一段时期楼市政策走向来看，调整人口结构，留住社会精英，控制人口规模，合理增加土地供应，盘活城市闲置和低效用地，将成为一线城市人口政策主要方向。另外，他认为，“商改住”或“类住宅”整治行动直接目的是：政府不想商办价格上涨影响产业和经济。

    张宏伟预计，过去一年多房价上涨过快的十几个城市，比如苏州、厦门等或许也将开展“类住宅”的整治行动。从措施的力度来看，北京和上海则是标杆，上述城市也极有可能像北京一样对“商改住”项目进行限购。

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