成都楼市政策频加码 五大手段抑制投机炒房

    4月12日，据成都市政府官方网站公布消息，成都市房管局等多部门联合出台了《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》（以下简称《通知》），对于成都住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满3年后方可转让。随后，《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例调整方案》（以下简称《方案》）相继出炉，规定成都12个住房限购区域内用商业贷款购买二套房首付最低6成，贷款最长25年，限购区已拥有2套及以上住房的家庭暂停发放商贷。

“一城一策”背景下 成都楼市政策频加码

    在2016年9月初，住建部发布《贯彻<法治政府建设实施纲要(2015-2020年)>的实施方案》，强调要根据房地产市场分化实际，坚持分类调控，因城施策，完善房地产宏观调控。住建部所督促的“一城一策”，事实上是进一步让调控责任落实到地方，以求稳定市场，释放刚需。而随着东部城市的限购，部分资金的流动出口已转移到中西部城市来，成都自去年成为国家中心城市后，在政策利好、市民改善型需求爆发，土拍狂热、市场信心提振，热点城市房价上涨、催生恐慌族和炒房族多种原因下，房价从去年1月开始，成都整体房价呈平稳上涨的趋势，7月后房价上涨幅度更为明显，近两年主城区成交均价整体上涨幅度超22%。在这样火热的背景下，成都市政府相继出台一系列调控举措，抑制房价的上涨。
    2016年10月1日出新政，同一自然人法人在主城和近郊区域限购一套住房，购买二套房首付比例为40%，合同网网签备案后不得变更和注销。限购对象为新房。
    2016年11月17日再次限购，具有高新南区和天府新区户口或在区域内缴纳社保或个人所得税１年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，可在本区域范围内购买１套商品住房。限购对象为新房。
    2017年3月23日限购升级，主城区和近郊全面限购，限购区内社保满2年或户籍居民限购一套住房，二手房纳入限购范围。
    2017年4月12日限购再升级，成都市限购区内新房、二手房需取得不动产权证满3年后方可转让。成都12个住房限购区域内用商业贷款购买二套房首付最低6成，贷款最长25年。限购区已拥有2套及以上住房的家庭暂停发放商贷。

五大手段抑制投机炒房  严防规范房企、中介违规经营

一、 关于严格住房贷款合法性审查
《通知》要求，银行业机构在进行购房贷款资格审查前，应通过房屋交易合同网上签约系统核查商品房买卖合同、存量房买卖合同的网上签约状态，甄别房屋交易的真实性，对未在网上签约的，暂不予受理。
    解读：“该规定主要是基于保护房屋真实交易的合法权益，通过行之有效的房屋买卖合同网上签约系统来体现交易状态，及时保护购房者权益。”市房管局介绍，这是进一步强调了房屋交易合同网上签约的严肃性，以防止所购房屋因未在网上签约而被抵押或再转让他人，或者出现假按揭骗取贷款等行为，致使购房人、银行业机构的合法权益无法及时有效维护。
二、关于严格审核首付款资金来源和还款能力

    《通知》要求，银行业机构要严格执行首付资金真实性检查要求，严禁购房者通过首付贷、个人消费贷、个人经营性贷款、信用卡透支支付首付款等加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为；严格落实月供收入比不超过50%等政策要求，强化购房人收入证明材料审核，防范投资投机信贷风险。

    解读：为防范金融风险，大力降低购房杠杆，银行业机构必须严格审核首付款资金来源和还款能力。
三、关于严格防范投机炒房行为

    《通知》规定，在我市住房限购区域内新购买住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。银行业机构不得违反商品房预售资金监管协议划付商品住房预售款。
    解读：“该规定主要是继续从严控制投机炒房行为，严格贯彻‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位。”市房管局解释，在《通知》实施之前，已在全市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成订购、拟定合同、已售（备案）状态之一的商品住房，在存量房交易服务平台上完成打印“成都市存量房买卖经纪服务合同”或“成都市存量房买卖合同”的二手住房等，均按原政策执行。同时还要进一步落实商品房预售资金监管的相关要求，确保商品住房预售资金专项用于工程建设，防止可能出现的工程烂尾，切实维护购房者的合法权益。
四、关于严格规范房地产经营行为

    《通知》要求，房地产开发企业不得有购地不建、建而不售等捂盘惜售行为；商品住房项目达到预售条件后，房地产开发企业在30日内未申请预售许可或不接受预售申报价格指导的，房管部门可在1年内不受理其预售许可申请。
    解读：“这一规定旨在及时增加房地产市场有效供应，防止捂地、捂盘、惜售，避免供需失衡和市场恐慌。”市房管局表示，这目的在于有效控制住房价格非理性上涨。
五、关于规范银行业机构与开发企业、中介机构的合作行为
    《通知》规定，各银行业机构要切实规范与房地产开发企业、中介机构的合作行为，健全合作退出机制，通过成都房地产行业信用信息平台公开选聘房地产价格评估、经纪、咨询等中介机构开展合作，加强对房地产开发企业、中介机构等合作方的约束和考核，避免信贷及道德风险。
    解读：该项规定主要是将房地产开发企业、中介机构的部分业务开展与其信用水平挂钩，对信用水平低下的，限制其业务开展，强化失信惩戒，从而达到净化市场的作用。
金融机构打出组合拳  调整首付比例

    一、首次购买普通自住房的居民家庭，其中，成都市高新区（西部园区、南部园区）、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区、天府新区成都直管区等12个住房限购区域，仍按原政策执行，最低首付款比例不低于30%；全省其他非限购地区不低于25%。

    二、拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，其中，成都市高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区等11个住房限购区域，最低首付款比例不低于60%，且贷款最长年限不超过25年；天府新区成都直管区、高新区南部园区最低首付比例不低于70%，且贷款最长年限不超过25年；全省其他非限购地区最低首付款比例不低于40%。

    三、拥有2套及以上住房的居民家庭，其中，成都市高新区（西部园区、南部园区）、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区、天府新区成都直管区等12个住房限购区域，已拥有2套及以上（无论是否有贷款或是否结清相应贷款）住房的家庭，暂停发放商业性个人住房贷款；全省其他非限购地区，已拥有2套及以上且相应购房贷款未结清的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
    四、通知自2017年4月13日起实施，在通知发布日之前，借款人通过房屋交易系统完成网上定购、签约购买住房，或者银行业机构已经受理个人住房贷款申请的，其商业性个人住房贷款业务按照原政策执行。
    五、通知未明确事宜继续按通知前的差别化住房信贷政策相关规定执行。

强化市场监管  支持刚性住房需求

    据成都市房管局相关人士向中国房地产报记者介绍，此次政策的出台，主要为了促进成都房地产市场平稳健康发展，坚决贯彻落实中央‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，进一步落实国家、省、市房地产调控工作要求，支持刚性住房需求，强化市场监管，严格防范住房投机炒作，大力降低购房杠杆，努力防范市场风险。

    “这是在冻结短期内交易过热或房价涨速过快的地方，提升住房的使用属性。”新港联行董事长张红兵评价，此次限购政策之后，新房、二手房市场的交易量将会有所减少。成都的升级政策影响可以参考北京这次的限购组合拳，其根本思路是对短期内交易过热或房价涨速过快的地方，冻结其交易，延长交易周期以及减少交易活跃量，进而提升住房的使用属性。未来，二手房市场价格是否看涨则要看当前购房者中投资和自住需求的比例。如果目前投资客较多的话，短期内将抑制其需求，因为投资周期太长，因此这种投资行为会适当降温。而对于自住客户，选择二手房的余地也会减少。

    上海易居房地产研究院3月20日发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》称，2016年成都在成交量方面居于首位。但与全国其他“热点”城市相对比，成都不论是房价的均价还是整体涨幅都要比其他热点城市平稳不少，这也是成都多次楼市调控政策积极作用的表现。此次新政出台在于稳定市场预期，避免市场上出现恐慌性抢房的情况，稳定购房者的心态，首要满足刚需。同时，也是防患于未然，减少本地楼市和金融系统的系统性风险，规避潜在的大幅波动。

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