北上广大跌50%以上，楼市冰点真的来了

    关于楼市，本不想说得太多，毕竟大势已去，主力已经撤退，很难再折腾出什么大风浪了。但不断有网友问下一步走势怎样，要不要买。我只能说，如果是刚需自住还是买了吧，如果是投资，可以认为不会是什么好买卖了。

    无论是从政策层面，还是从居民承受力方面，还是从整个国家经济健康发展层面，还是从资金层面，都不支持房价上涨了。当然，这个判断，并不排斥个别地方会冒出一些上涨的地方。

    从这个国庆假期各个地方的交易情况来看，一线城市和热点城市，也已经呈现出了近几年以来的冰点。

    根据中原地产研究中心统计数据，这个本应该是金秋时节，本应该是楼市金九银十的热销时期，却迎来了销量的腰斩。

    北京：新建住宅7天网签116套，二手房网签27套，均是2009年来的历史最低值，同比跌幅达到了65%。

    上海：前7天网签新建住宅178套，同比2016年同期的784套，跌幅达到了78%。

    广州：十一假期前后，广州11区总共有19个楼盘开盘加推，总推货量2090套，比去年十一假期（5979套）大跌65%；总成交货量872套，比今年五一假期大跌51%，比去年十一假期大跌78%。

    南京：前7天签约457套，同比2016年同期的905套，下调了50%。

    福州：前7天签约345套，同比2016年同期的540套下调了36%。

    深圳：前7天签约445套，同比2016年同期的508套下调了13%。

    国庆期间楼市降温，只是楼市不断冷静的一个缩影。一个有价无市和无量的市场，你觉得能持续多久？最致命的是，在经过了长期和严厉的调控之后，房价上涨的预期改变了，购房者冷静下来了，一旦预期改变，就相当于整个大趋势改变了。

    中国指数研究院的最新数据显示，9月，各线城市楼市成交均同比下降，22个主要城市楼市成交同比下降44.4%。其中，一线城市成交同比下降52%，二线城市同比下降46%，三线城市9月同比下降26.3%。广州、北京降幅最明显，超过6成。

    从整个宏观数据看，价格的稳定也很明显。8月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅分别比上月回落0.2和0.1个百分点。

    这种预期的冷却，当然主要原因是各地方的限购限贷的楼市“冷冻”。那么，各地政府调控房价的脚步为什么会越来越急？其背后意味着什么？背后的真相又是什么？

    地方政府的严厉政策，当然体现了更高决策层的意志。而这种意志，来自于对中国经济的担忧。地方政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷，实在是迫不得已才出手。因为一线二线城市居民的住房抵押贷款杠杆已经太高了，一些开发商的循环抵押和循环贷款杠杆太高了，再不限制，杠杆高到一定程度，很可能暴力断裂。

    自2015年4月开始的这一轮楼市暴涨，是中国房地产有史以来增速最猛的一轮暴涨，然而与以往情况不同是，这一次机构资金呈现流出房地产业的姿态，同时全国的层面来讲，资金正以最快的速度净流出中国，这里既有打着海外投资的幌子，也有真正的资金转移。 机构资金在撤离房地产，降低其相关杠杆，但一些居民和散户却在竭尽全力接盘，把相关杠杆加到了历史最高，和接近爆发债务危机的水平。

    这就是这一轮房地产去库存的金融经济学本质！这也是一次债务和杠杆大转移！但是，很多人还是不明白或者看不清这个道理。地方政府在降杠杆，包括房地产开发商在内的机构资金也在降杠杆，那这些杠杆到哪里去了呢？这不是很明显的吗？

    很多人说，一线城市和热点城市集聚了大量教育医疗和公共服务资源，这些城市还会上涨的。草哥的看法恰恰相反。限贷限购会显著降低一二线城市符合条件购房者的数量，和降低这些地区居民户新增中长期人民币贷款（主要是房贷）的增速，因此政府希望的是一二线城市的房地产价格出现高位盘整的态势，然后通过限贷限购把资金赶向三四线城市的楼市。

    这样一来，三四线城市的房地产去库存就可以在全国范围内完美收官，债务和杠杆顺利地向居民转移。

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