一线楼市陷量跌价涨怪圈 金九银十成色难断

　　 数据显示，截至9月13日，北上广深成交7宗住宅土地，平均溢价率超过34.53%，平均楼面价达到1.73万的年内最高点。

　　 而除了北京，在上海、深圳等一线城市，豪宅化已经成为一线城市纯商品房市场共同特征。上半年以来，北京、上海、深圳6万/平方米以上高单价楼盘销售量均大幅增长。其中，上海上半年销售单价6万/平方米以上高单价楼盘共成交2299套，远超2014年同期的621套，销售金额较去年大幅增长232%。北京同比增长146%，深圳同比增长84%。从成交额占比情况来看，北京和上海高总价楼盘成交额同比增幅分别达到32%和27%。

　　 对此，中指院认为，在一线城市逐步进入存量房时代的背景下，新建住房的价格发现机制逐步向供应端偏移，土地价格的飞涨使开发商不得不提升产品定位来实现盈利。这在很大程度上加速了一线城市价格飞涨，使得住宅产品被高端化。

　　 由于库存高企、资金链承压、利润巨减，房企不得不选择高房价模式提高利润。根据上市房企2015年中报数据统计显示，142家上市房企上半年负债合计接近3.4万亿元，同比增长13%，平均负债率为76.8%，创下近年来的峰值。与此同时，中原地产数据显示，截至9月8日，共有138家房企公布半年报，总存货金额高达2.48万亿元，同比涨幅达12%。库存涨幅超过50%的房企多达16家，占全部企业的11%，绿地、万科、保利、招商4家企业库存超过千亿元。

　　 在此背景下，房企资金链紧张程度不言而喻。再加上房企平均利润已下滑至不足10%，仅为9.1%，这让房企的资金更为紧张。

　　 有分析称，一线城市超过20的房价收入比本已处于不合理区间，若“量跌价涨”趋势不改，一线城市将难以支撑过高房价，甚至出现泡沫风险。

看市 “金九银十”成色难断

　　 “从近期成交情况看，8月底实施的降准降息对于深圳楼市短期提振作用不大。地产市场的情绪仍然承受着市场热度下降的负面影响。”张大伟说。但他认为，随着供应的增加，市场信心的重振，“金九银十”仍值得期待。

　　 中原地产监测的22个城市数据显示，重点项目推售套数连续两周环比上升，以保障9月市场的充足货源。二手住宅市场上周成交量虽受到小长假影响有所回落，但一线城市业主和经理人对市场的信心均出现提升。目前，京沪穗深中原报价指数均环比上涨，涨幅在0.1至8.3个百分点之间；沪穗深中原经理指数同样集体上涨，涨幅在0.8至2.1个百分点之间。

　　 的确，对于一线城市的需求来说，库存仍远远不足。CRIC研究中心数据显示，北京8月商品房库存1025万平方米，消化周期仅为8.9个月，同比下滑47%；广州8月库存904万平方米，消化周期8.5个月，同比下调36%；上海、深圳方面消化周期更低至6个月和5.9个月，分别同比下调52%与70%。

　　 王飞表示，从9月首周数据来看，开发商仍然有所担忧，持观望态度，都希望在“金九银十”获取较大利润。在宏观环境仍然面临多重风险的情况下，随着开发商加大推盘力度，预计“金九银十”的后半段楼市成交量或有所上升，但成交价格将因房企之间激烈竞争受到一定的压力。

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