2015商业地产上半场战况已定 下半场胜算几何？

    2015年半场已过，您觉得中国商业地产表现得怎么样呢？盈石集团研究中心曾经在年初发布过2015中国商业地产信心指数报告，当时调研的开发方、投资方们对商业物业的信心指数比写字楼高出了17个点；投资方们对一线城市极具信心，尤其看好上海和深圳，却对二线城市表示极其担忧；并且市场认为未来新开工增速将下降；同时各方青睐大宗交易也暗示市场在走向大资管时代。现在本年度半场数据出来了，盈石集团研究中心为您做了个上半场盘点以及下半场展望，那么来围观一下您的市场判断力咋样，有没有黑天鹅或者黑马出现？

中国商业地产市场2015年上半年回顾

整体土地成交量下跌，商服用地楼面均价一线城市上涨二线下跌

    根据国家统计局数据，2015年上半年全国房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%，土地成交价款下降28.9%。另据盈石集团研究中心数据，全国主要监测城市商服用地成交规划建筑面积在2015上半年同比减少35%，一线城市更是大幅减少了53%，延续2014年趋势继续下滑。而在商服用地楼面成交均价上一二线城市表现迥异，一线城市同比上涨27%，二线城市却同比下降15%；其中深圳商服用地以20,819元/平方米的楼面均价保持榜首，上海和广州紧随其后，北京则从2014年的第二下滑至第四，另外广州的商服用地楼面均价上升幅度最高，同比上升117%。

    盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会(RICS)中国商业地产专业委员会主席张平女士认为，在经济增长减速的宏观环境下，房地产土地市场成交整体呈现下跌局面；同时由于商业物业存量高企、运营难度增加，成交量下滑更为明显；源于一线城市坚挺的商业物业升值空间和租金回报率，商服用地楼面成交均价依旧保持上涨，二线城市土地市场则颓势显现，商服用地市场成交量价齐跌，投资风险系数增加。

未来供应压力加剧，写字楼供应风险远超商业物业

    根据盈石集团研究中心数据显示，2015上半年中国20大城市商业物业存量超过9,700万平方米，其中二线城市占据了63%。到2018年，预计仍然将有6,146万平方米的新增供应陆续开业入市，占现有存量的63%；而新增供应中有58%将在二线城市的非核心商圈开出，其存量和未来供应压力并存，经营风险及招商压力将持续上行。而中国20大城市写字楼市场的压力则有过之而无不及，根据盈石集团研究中心数据显示，超过420万平方米甲级写字楼在2015上半年竣工入市，总存量达到4,693万平方米。到2018年，预计未来供应将超过7,100万平方米，是现有供应的150%，压力明显大于商业物业市场。而由于2015年和2016年是写字楼供应高峰年，因此预计短期内二线城市的写字楼供应压力仍将持续，空置率高企之下，租金下滑态势将难以扭转。

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