房地产投资增速持续下滑 决策层频提去库存

下一步去库存政策将往何处去?
　　鉴于当前中国的人口流动,楼市供需关系状况,人口净流出的三四线城市无疑是高库存的重点区域。以下的政策方向也将主要针对楼市库存较严重的三四线城市,而非火爆的一线城市。

1.增加住房需求
　　21世纪宏观研究院认为,增加住房需求是稳定住房消费的一个重要举措,未来增加住房需求将从力推农民工、外籍人士、收购存量商品房为保障房品类中发力。

(1)户籍制度改革拉动住房消费:发力点为力推农民工购房
　　能够拉动三四线购房消费的主力群体无疑是农民工,支持农民购房是推进新型城镇化的需要,也是消化商品房库存的有效措施。也因此,安徽、河南、河北等人口大省都在研究出台促进农民进城购房的激励政策和支持措施。

(2)收购存量商品房为保障房或者棚户区住房
　　在房地产开发投资增速持续走低的背景下,国务院决定进一步强化城镇棚户区改造,并提出实施三年行动计划,改造规模空前,加大棚改力度无疑将在一 定程度对冲房地产投资下滑对上下游产业以及宏观经济带来的负面影响,打通商品房和保障房的通道,收购存量商品房为保障房也是解决房地产库存,稳定投资的重 要方向。

(3)各地陆续取消限外令
　　8月27日,六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是　“限外令”自2006年颁布以来,首次在全国范围内松绑。年底,各地将陆续出台落实政策。

2.进一步降低购房门槛,出台刺激性的政策刺激住房消费
　　(1)后续购房的首付比例及房贷成本有望进一步降低
　　自2014年11月以来,央行已六次降息,四次全面降准。根据6次降息购房按照基准利率计算,百万20年利息减少幅度高达22.57万。
　　此外,购房的首付比例进一步降低,也将对提升房地产市场销售热度起到积极影响。此前的9月30日,住建部和央行联合发文称非限购城市的首付降低到25%。
　　(2)地方将继续加大对住房公积金的松绑,提高公积金的使用效率。
　　(3)普通住宅标准调整,降低税费
　　(4)后续三四线城市或陆续出台购房减免税费+补贴性的政策
　　虽然颇有争议,但是减免税费及补贴性的政策将是地方政府可以直接出台,缓解地方销售困境的最直接手段,根据21世纪宏观研究院的不完全统计,目前已有超20个县市落地了减免税费+补贴性的政策,比如郑州、长沙等。
　　3.降低房企融资难度,减少土地供应防范地方经济和金融体系风险
　　(1)降低房企融资难度,系统解决房企的资金问题
　　解决开发商的资金问题,是防范地方房地产经济风险的重要方式,三轮全面降准后,自4月起房地产开发企业到位资金累计同比降幅逐月收窄,至6月转降为增。1-9月,到位资金为90653亿元,同比增长0.9%。

　　未来货币政策还将有进一步放松的空间,房地产开发企业资金压力将进一步缓解,且开发商的融资也将更多元化,仅10月就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票,募集资金额达到了470亿。
　　(2)压缩高库存区域的土地供应
　　这也是减少库存的方式,且也可以实现稳地价的效果,防范因地价大跌加剧地方债务压力。

 

 

 

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