再现“救市”轮回 楼市复苏尚须耐心

周期性调整

　　我国房地产市场化之路并不久远，但“救市”早有先例。

　　一位不愿具名的券商分析师指出，我国房地产市场发展呈现周期性特征，每7年为一个大周期，每个周期内包括5年左右的增长期，和1-2年的衰落期。

　　该分析师表示，从房地产市场真正建立基础制度开始算起，第一个大周期在2003年到2008年。其中，2003年到2007年为增长期。在各项市场化措施的推动下，房地产市场规模迅速扩大，房价也快速上涨。

　　2008年初，全国商品房交易开始萎缩，预示着衰落期的到来。统计局数据显示，当年全国商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌19.5%。70个大中城市房屋销售价格平均同比下降0.4%，环比下降0.5%，亦是多年来首次下跌。

　　但当年年底的一项措施，开启了第二个大周期。2008年10月，央行祭出“两成首付”，且将首套房贷款利率的下限扩大为基准利率的0.7倍。此后又祭出一系列税费优惠手段。

　　尽管“两成首付”仅维持了一年半，但从2009年到2014年上半年的五年多时间里，市场始终处在上涨期内。直到2014年下半年，市场才明显降温。如今虽然成交量和价格有所回升，但房地产投资、拿地等指标仍处于低位，意味着衰落期仍未结束。

　　上述分析师指出，与上轮“救市”行为类似，在市场刚刚进入下行周期时，政府部门就已着手布局。他表示，本轮救市行为可追溯到去年的“930新政”，今年9月，央行又将非限购城市的首套房最低首付比例降至25%。

　　虽然去年以来的多次降息，已使当前的利率水平处于历史低位，但业内人士普遍指出，如今的救市力度仍然不及当年。

　　中原地产首席分析师张大伟就指出，现有的楼市刺激措施“力度很小”。他认为，如果监管层认为房地产市场已经到了“非救不可”的程度，那么不排除恢复到2008年的“两成首付、七折利率”水平的可能，也不排除继续松绑“限购令”的可能。如果这两项措施得以实施，就会真正刺激楼市。

　　至于税费优惠、放松首套房认定、提高公积金贷款上限等“常规武器”，业界普遍认为很有可能出台，但与前两项措施相比，其作用只能作为“辅助”。

市场回暖仍不稳定

　　即使真的出台楼市“强心针”，房地产市场会否像2008年那样，开启一个新的增长周期？受访者普遍认为不甚乐观。

　　张大伟表示，2014年出现的市场调整，有两个主要特征。其一，那是在没有明显打压政策和外部压力的情况下，房地产市场第一次出现调整。相比之下，2008年的市场调整，有着国际金融危机的影响。

　　其二，在本轮调整过程中，市场首次出现了区域分化情形，并在不断加剧。具体表现为：一线城市供不应求，地价飙升；二三线城市供应过剩，投资乏力。

　　张大伟认为，这说明房地产市场出现了自发调整。正如很多“产能过剩”的行业一样，即使有政策干扰，这个调整的过程也不会在短期内结束。

 

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