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集中度越来越高未来更大的空间在于存量房市场

http://www.shenyangoffice.com 2015年12月03日 10:05:37 沈阳写字楼网

导读：截至上周，多家重点房企已陆续公布10月业绩，整体表现优于市场大势。今年1-10月，中原监测的20家重点房企平均销售面积、金额分别同比增长15%、14%，销售面积增幅明显高于全国水平，销售金额增幅与全国相当。而从市场份额来看，20家重点房企今年以来在全国市场销售面积占比为12%，销售金额占比19%，均与去年同期基本持平。

万亿存量房市场风口？

　　潘石屹早在三年前就不再看好开发投资市场。

　　对于潘石屹而言，土地红利的消失，房价高增长不再，是他不再想涉足开发投资市场的主因。他时常感慨的是，几年前他销售出去的写字楼，如今再购回就要花上好几倍的价格，这让他深感不值。

　　尽管一二线城市地价高居不下，但整体上，房地产开发投资也在退潮。

　　国家统计局数据显示，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积17847万平方米，同比下降33.8%，降幅与1-9月持平；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，降幅收窄2.3%。

　　2015年1-10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6%。其中，住宅投资53150亿元，增长1.3%，增速回落0.4%。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.4%。

　　苏鑫表示，从基金的角度看，他们不敢再像以前一样投资开发市场。“在一线城市，不考虑赚钱因素去拿地，基金做不到；而在二线城市时机非常难把握，三线城市由于高库存风险不敢进。”

　　苏鑫认为，未来更大的市场空间在于存量房市场。据他粗略估算，2005年以前，北京竣工的商业和办公类物业总量是1683万平方米（工业仓储类物业也可以更新，但量很小），保守假设这其中20%可以进行更新，更新后单价在4000元/平方米（早先竣工的大部分都在城市核心区）。这样算来，北京共有价值1347亿元物业需要进行更新。而以此估计到全国，他认为保守来看可以达到万亿市场。

　　苏鑫认为，从政府角度而言，由于一线城市核心区土地供应已经非常少，政府也有动力推动城市更新来增加投资和税收。而他前述估算的仅是商办物业。

　　从住宅市场来看。财经评论员项峥测算认为，“截至2013年末，我国城镇大约有存量住宅面积238.71亿平方米。2015年上半年全国商品房销售均价为6815元/平方米，考虑折旧因素，按照0.5系数来折算，存量住宅销售均价为3407元/平方米，由此可以推导得到全国存量住宅总价值为81.33万亿元。若以2000年划界，2/3存量住宅或多或少都需要对品质进行改善。假定每平方米居住品质提升成本为100元，那么存量住宅品质提升市场空间大约为15000亿元。当然，这样估算或过于简单，我国城镇旧房改造和危房处置是一个动态连续过程，实际上市场潜力可能远较上述估算要大。”

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