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楼市出现区域分化三四线城市“底子弱”压力更大

http://www.shenyangoffice.com 2016年02月24日 09:32:36 沈阳写字楼网

导读：业内人士分析，除经济下行压力大、房地产供应快于销售增速等共性因素，部分二线和三四线城市房地产行业同质化竞争、“土地财政”依赖程度高、经济基础相对薄弱、人口流入低于预期等，是其商品房库存出现阶段性总量偏高、去库存周期延长的主要原因。相比之下，一线城市对此的抗压性要强一些。

    三是市场同质化竞争严重，市场泡沫太多。云南和邦润达投资有限责任公司董事长周国繁同时指出，一些城市库存高企一定程度上是房地产行业畸形竞争和发展的结果，部分大中型房企漠视实际需求，盲目量产，导致产品同质化，库存量大，且小企业又一直在抄袭大中型企业的模式，导致供给端出了问题。
    四是一些城市房地产“大跃进”的后遗症正在显现。周大研说，部分城市的房地产是“大跃进”开发，企业盲目跟风，少了科学研究的过程，导致问题不断积累。以昆明市为例，楼市与大规模城中村改造紧密联系，并由此进入商业地产供应的井喷期，也形成了昆明商品房供应的主力。“昆明城中村改造虽然目前已收紧，但造成了大量泡沫，给昆明楼市乃至整个城市留下的难题需要很多年去消化。”
    尽管2月1日的政策出台再次降低非限购城市房贷“门槛”，意在刺激市场需求化解过剩库存，但效果仍有待市场观察。“目前全国市场分化明显，预计对于该政策各地执行力度不一。”中原地产首席分析师张大伟说，一线城市限购，不执行新首付政策，但对心理预期影响较大。预计积极响应的主要是二线城市。三四线城市银行放贷谨慎，执行可能性并不大。
推动存量消化和开发须政企双管齐下

    一些业内人士表示，房地产库存去化问题是房地产市场发展中形成的阶段性问题。全国房地产市场区域分化凸显，说明在抓好国家政策的贯彻落实外，还须做好各地方的政策措施的研究储备，结合中小城市实际细化针对性的举措。同时还要积极引导房地产行业及时调整转型，加速房地产存量消化和存量开发。
    一是加大促进购房消费的政策供给和落实。云南省住建部门的有关人士指出，主要方式包括通过金融、户籍、住宅标准等政策宽松，促进购房消费和转移库存。要继续降准降息，继续降低商业贷款首付；要推动户籍改革，比如昆明市呈贡区人口较少，存量房较多，则可以考虑在呈贡实施购房落户政策；要调整普通住宅界定标准，以降低交易税费，提高房地产市场消费信心，促进改善性住房消费；地方政府要考虑实施购房补贴政策，同时基于昆明的实际情况，鼓励城中村项目和三旧改造项目进行货币化安置，以购代建，实现回迁户、政府、企业之间的共赢。
    “关于房地产行业的税费之多，抬高了房地产开发的成本，束缚房地产市场除刚性需求之外的投资需求和改善性需求。”周大研说，推进存量消化需要政府下决心在税费政策上有所突破。
    二是积极引导房地产角色转变。在一些业内观察人士看来，以往房企只会循环往复找钱、拿地、卖房，这样的模式已经不合时宜。要更加注重引导房地产与其他产业的配套、结合，提供个性化定制服务等。“比如一些房企尝试根据客户的需求进行产品生产，以满足不同客户不同需求的C2B项目定制就是一种方向。”周国繁说。
    云南省住建部门的这位专家也强调，应当充分利用好云南得天独厚的“宜居”资源，改善省内市场需求，开拓外向型市场需求，优化房地产投资，促进产业转型、产品升级、配套完善。支持新型房地产项目开发建设，比如养老地产、体育地产、旅游地产等。房地产将更多扮演产业载体的角色。