营改增为房地产业带来多重利好

       在新一轮营改增中，房地产行业的试点改革被称为难啃的“硬骨头”。

　　 第一个原因，牵涉面广。在曾经作为地方第一大税种的营业税中，有超过30%的税收来自房地产行业企业。第二个原因，首次将自然人纳税人纳入营改增试点，与老百姓(603883,股吧)购房成本紧密相关，改革的复杂程度进一步提升。

　　这项改革如何进行，对个人和房地产行业将带来哪些影响？

二手房交易税负略有减轻

　　 营改增之后，二手房交易中的税费到底怎么算？

　　 湖北省武汉市国税局局长姜锋举例分析说：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，超过2年(含)的，免征增值税。比如，某人将购买不足2年的住房以100万元销售，按原营业税政策应纳税为：100万元×5%=5万元。而增值税是价外税，其计税依据需调整为不含税收入，应纳税为：100万元/(1+5%)×5%=4.76万元，相比少交2400元。相应地，尽管税率不变，但应税收入降低，契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。”

　　 “总体来看，营改增后二手房交易对纳税人来讲，征收机关、办税场所和流程等都没有变化，但税负会略有减轻。”国家税务总局有关负责人表示。

　　 “为了方便纳税人房屋转让、私房出租等税收缴纳和发票代开，目前，武汉共设立145个代征点，由地税部门代征这部分税款。”姜锋说。

　　 个人出租不动产税率如何计算，税负能否降低？

　　 按照规定，个人(自然人)出租不动产，要看不动产的属性。如果是属于非住房，增值税征收率为5%；如果属于住房，增值税征收率为5%，减按1.5%计算缴纳。例如，某人出租非住房年租金100万元，应缴纳的增值税为100/(1+5%)×5%=4.76万元，较原营业税少缴2400元；若出租住房，则应缴纳增值税为100/(1+5%)×1.5%=1.42万元。

　　 同时，个人出租不动产，月销售额不超过30000元，还可享受免征增值税的税收优惠。比如，每月出租非住房租金收入为10000元，可以免征增值税，但需要交纳个人所得税、房产税和印花税；如果每月的租金收入是40000元，就需要交纳增值税及附加以及个人所得税、房产税和印花税。

　　 “对于承租方而言，用于生产经营的房屋租金也可用于抵扣税款，承租方只需要求房东提供由税务局开具的发票，就可凭票抵扣。”姜锋分析说。

不动产抵扣加速更新改造

　　 房地产行业营改增，因为牵涉到不动产抵扣问题，还会对其他行业企业产生千丝万缕的联系。

　　 营改增之后，企业新建或是购买厂房，以及厂房修缮、道路绿化等花费都可以用来抵税。“这有助于加速各个行业企业投资改造的步伐。”武汉国税局货劳处处长陈刚说，例如，某企业购入价值1000万元的房屋用来出租，则进项税额为99万元(1000/(1+11%)×11%=99)，而年租金100万元，其销项税额为9.9万元。这也就意味着，如无其他进销业务发生，该企业10年内都不需要缴纳增值税。

 

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