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上海“史上最严”楼市新政应采取的购房策略

http://www.shenyangoffice.com 2016年05月13日 09:57:15 沈阳写字楼网

导读：可以说，“沪九条”一本正经出台了，上海购房者苦了，但是乐坏了上海的周边城市，周边城市因此而出现火爆销售局面。从上述分析来看，如果在上海暂时买不起房子，购房者也可以选择居住在上海周边辐射的区域，比如花桥、太仓浏河等。

3月25日“史上最严”楼市新政“沪九条”发布，至今为止，已经有一个月有余，那么，上海(楼盘)楼市尤其是商品住宅成交量价呈现出什么样的特征，接下来上海商品住宅市场趋势是什么样的？对于购房者来讲，在今年“史上最严”楼市新政之下应该采取什么样的购房策略？
　　观点一：“沪九条”后一个月，上海商品住宅成交量暴跌，成交价格微降，买卖双方进入博弈状态
　　首先，我们看一下上海1-4月商品房、商品住宅市场交易数据。
　　同策咨询研究部数据显示，2016年1-4月商品房成交面积约1067.25万平方米，较去年同期上涨42.55%；商品房销售价格为23274元/平方米，同比上涨23.35%。2016年1-4月商品住宅成交面积约531.75万平方米，较去年同期上涨66.08%；商品住宅销售价格为34317元/平方米，同比上涨18.65%。数据显示，2016年1-4月商品房、商品住宅成交量价齐升。
　　表面上来看，1-4月商品房、商品住宅成交量价齐升，但是，从“史上最严”楼市新政“沪九条”之后的楼市表现来看就不是上述那么乐观了。
　　同策咨询研究部数据显示，2016年4月商品房成交面积约270.04万平方米，较去年同期上涨11.64%，但是，环比2016年3月下跌26.86%；商品房销售价格为19705元/平方米，同比下跌6.96%，环比2016年3月也下跌22.84%。2016年4月商品住宅成交面积约97.21万平方米，较去年同期下跌21.78%，环比2016年3月下跌56.08%(这跌幅算暴跌)；商品住宅销售价格为32636元/平方米，同比上涨10.60%，但是，比2016年3月下跌1.30%。数据显示，2016年4月商品房、商品住宅成交面积双降。
　　尽管上述数据存在成交结构变化的因素，但是，从4月份商品住宅成交量环比3月份出现56.08%的大幅下降可以看出，“沪九条”新政的效果是明显的，市场也会因为成交量的降低而降温。
　　同样，“沪九条”之后，上海二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态，二手房原来每个月3万多套的成交量降至每个月2万套左右，市场交易也出现迅速降温，买卖双方进入新一轮的市场博弈。
　　观点二：10月份之后上海新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，个案价格开始出现降价
　　“沪九条”发布后，上海预售许可证的审批全面放开，即使高端的也放开了，供应量大幅上升，但是，由于“沪九条”已经发布，预售许可证放开也解决不了购房资格等销售难题，因此，“沪九条”发布后，对于销售速度也来讲出现明显下降。同策咨询研究部数据显示，“沪九条”发布前一周，上海楼市单周成交量超过70万平方米，创下历史新高，但是截止目前为止，单周成交量已经下降至20万平方米左右，市场供求关系短期内即将出现逆转。
　　从市场去化压力来看，截止2016年4月30日，由于去化速度的下降以及供应量的增加，上海市商品住宅库存量已经回升至915.05万平方米，按照3个月移动存销比来计算，虽然市场去化周期仍然为6.90个月，表面意义上来看，短期内上海商品住宅基本面没有去库存压力，并且仍然有上行的态势，但是，如果按照“沪九条”之后实际月度(4月份97.21万平方米) 97.21万平方米/月的去化速度来看，上海商品住宅市场去化周期已经回升至9.4个月，市场去化周期因为供应量的增加、销售量的减少而出现回升。按照上述市场去化周期的发展趋势，预计第三季度上海商品住宅市场去化周期将回升至12-15个月，届时，上海商品住宅市场将存在去库存压力。
　　此外，由于1-4月份上海并无太多土地供应，二季度尤其是下半年才是上海土地供应的高峰期，因此，对于房企来讲，尽管当前手头有大量现金，现在也不缺钱，按照时间进度企业销售业绩指标也完成差不多，但是，当下半年推地高峰期来临时，房企手头的现金也就不得不拿出来投资拿地。熟悉上海土地市场的人都知道，即使房企手握百亿资金，在上海也就只能拿一块黄金地段的一小块土地。因此，对于企业来讲，当下半年拿地的节奏开启之时，房企仍然会进入到扩张期的缺钱状态。此时，对于上海的房企尤其是品牌房企来讲，也不得不在下半年加快推盘节奏，尽快回笼资金谋求下一轮的市场布局机会了。