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上海“史上最严”楼市新政应采取的购房策略

http://www.shenyangoffice.com 2016年05月13日 09:57:15 沈阳写字楼网

导读：可以说，“沪九条”一本正经出台了，上海购房者苦了，但是乐坏了上海的周边城市，周边城市因此而出现火爆销售局面。从上述分析来看，如果在上海暂时买不起房子，购房者也可以选择居住在上海周边辐射的区域，比如花桥、太仓浏河等。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从接下来上海楼市走势来看，由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支、“沪九条”后供应量的增加及市场去化速度的下降，接下来上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性，从趋势的角度来看，二季度、三季度上海楼市走势会呈现出“量跌价稳”供求继续博弈的特征。下半年开始尤其是10月份之后，由于房企拿地需求、市场去化周期回升等因素，新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。预计在成交量出现下滑的市场背景下，三季度市场去化周期会进一步回升至12-15个月，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，丌要恋战市场(期待买涨不买跌一直持续)，增加上半年销售业绩在全年的比例，要未雨绸缪，增加现金储备，提前做好2016年市场应对策略，防止市场环境在2016年下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面。

观点三：“史上最严”楼市新政之下六大购房策略
　　对于购房者来讲，在今年“史上最严”楼市新政之下应该采取什么样的购房策略？同策咨询研究部总监张宏伟认为：
　　第一、优先选择纯新盘购房。原因很简单，当市场调整期来临之时，纯新盘(之前没有开过盘，没有出售过的项目)定价会更加贴近市场，如果必要也可以采取降价策略，没有老业主“维权”的压力，而之前已经推盘出售过的项目，由于前期老业主购买价格已经确定，后期一旦出现降价将会有“维权”的压力，因此，优先选择纯新盘购房。
　　第二、选择正在置换的改善型购房者，购买其要卖的房子性价比相对较高。原因很简单，因为置换型的购房者新的购房合同已签或者马上要签，此时，对于他来讲必须将原有的一套卖掉才可以实现“卖小买大”的置换目的，因此，其要卖的房子挂牌价格也势必会松动(也符合当前二手房市场走势)，对于购房者来讲，购买其要卖的房子性价比相对较高。
　　第三、找机会“淘房”，获得性价比较高的房源。“沪九条”之后，由于企业主经营资金的需求、子女出国留学海外购房、投资客抛盘等因素，市场上势必会出现性价比较高的房源，不过这类房源在市场上并不多，需要购房者不断找机会“淘房”，只有这样购房者才可以获得性价比较高的房源。
　　第四、选择下半年市场调整期到来之时购房。“沪九条”发布后，开发商普遍采取“少量多批”博弈市场，但到下半年也难免会进入市场调整期，当市场调整期来临之后，购房的最佳时间窗也就来了。因此，当下半年开始尤其是10月份之后，由于房企拿地需求、市场去化周期回升等因素，三季度市场去化周期会进一步回升至12-15个月，个案价格在下半年出现下调之时，购房者的最佳购房时间窗也就来了，建议购房者把握好这段购房时机。
　　第五、公寓式办公也是不错的选择。上海限购从严后，办公产权的公寓式办公成为规避“限购”的避风港，因此也迎来火热的销售局面。同策咨询研究部数据显示，截止3月30日，上海办公产权的公寓式办公存量面积为159万平方米，按照近3个月平均去化速度，市场去化周期已经降至10.6个月，在商品住宅限购的市场背景下，公寓式办公(小面积低总价)因此而销售火热。因此，对于购房者来讲， “沪九条”新政之后，由于限购条件的提高，这类物业在接下来市场当中会成为市场的新宠。
　　第六、上海周边城市比如花桥、太仓(楼盘)等也可以考虑。由于上海商品住宅房价高企与“沪九条”限购从严，楼市需求开始外溢，受上海辐射的周边城市比如花桥等地市场迅速升温，花桥、太仓浏河等上海周边辐射区域获得意外的收获。可以说，“沪九条”一本正经出台了，上海购房者苦了，但是乐坏了上海的周边城市，周边城市因此而出现火爆销售局面。从上述分析来看，如果在上海暂时买不起房子，购房者也可以选择居住在上海周边辐射的区域，比如花桥、太仓浏河等。