目前一线城市出现明显退烧，二三线城市成为“爆点”区域

楼市回暖的行情仍在持续

    21世纪经济研究院根据多地的房地产管理数据发现，30个典型城市（4个一线城市，15个二线城市，11个三线城市）的楼市成交在3月份的基础上再站高峰，4月新建商品住宅成交面积为2593万平方米，环比增长1.2%，同比增长61.0%，创下历史最高水平。

    一线城市出现明显退烧，二三线城市成为楼市的“爆点”区域。过度火热的楼市之后，或将迎来降温。

    5月9日，人民日报头版刊登《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》，权威人士指出“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过加杠杆‘去库存’，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”

    21世纪经济研究院认为，“权威人士”此次有关房地产的分析和表态释放了明显的政策方向，即修正此前过度的、高杠杆、“以房为中心”的房地产调控方向，改为适度的，去杠杆的以人为中心的房地产调控方向。

分城施策难以孤立实施

    21世纪经济研究院对照近7年4月份的成交数据发现，今年4月份市场成交是近7年同期最好的水平，也是历史上最高水平。

    相比2010年至2015年6年间的同期水平，2016年4月份30个城市新建商品住宅成交面积分别增长了71.9%、203.6%、145.1%、65.2%、109.3%和61.0%。

    21世纪经济研究院认为，用“异常火爆”四个字形容4月楼市亦不为过，且在一线城市频出楼市新政后，市场出现明显的分化和转移倾向，即在楼市新政下，一线城市楼市退烧，二三线城市领涨。

    4月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为313万平方米，环比减少27.8%，同比减少8.2%。具体城市看，北上广深4个城市环比增幅分别为9.5%、-53.2%、0.7%和-46.2%，同比增幅分别为-11.8%、-24.3%、33.5%和-38.4%。

    相比一线城市的明显降温，二三线城市楼市却转而成为市场的爆点。4月份，15个二线城市新建商品住宅成交面积为1967万平方米，环比增长7.8%，同比增长88.3%，成交规模创下了2010年以来的月度最高水平。

    典型三线城市的表现更为抢眼。4月份，11个三线城市新建商品住宅成交面积为312万平方米，环比增长2.6%，同比增长39.1%，对比2010年以来的月度数据，三线城市成交创下了历史新高。

    21世纪经济研究院认为，一线城市4月份交易出现明显下滑，和沪深两市政策打压有关，政策的短期效应已经显现。

    二线城市的购房政策要比一线城市宽松，而且房屋均价也明显低于一线城市，所以购房者会积极认购、加速成交，这使得同比增长态势较为明显。

    而表现最为抢眼的三线城市之所以创下历史新高，更源于内外的两个因素：一方面积极去库存导向助推了住房消费；另一方面，一线及重点二线城市迎来楼市调控，而诸如北京周边的廊坊、上海周边的昆山、深圳周边的惠州等三线城市承接部分外溢需求，成交量上升。

    21世纪经济研究院认为，支撑当前楼市上涨的根本因素并非刚需，而是投资甚至是投机性需求。在货币流动性较大的基础上，资金会随着市场和政策风向不断流动，并带来差异化的市场爆点，这也是当前和下一阶段决策层调控的难题，即影响楼市的关联性因素较多，分城施策难以孤立实施，跳不开城市间联动和整体性的调控政策方向。

下一步政策如何转向？

《    人民日报》刊发“权威人士”的访谈中，亦多次谈到房地产。

    21世纪经济研究院认为，在提及当前房地产时，“权威人士”多次预警当前的市场风险并提出了政策误区。

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