到底是谁“动了商业地产开发乱象的奶酪”

    术业有专攻，建筑设计机构不是商业地产运营公司，所以在一个商业项目投入使用后的商业实用性、可利用性、价值性、商业市场专属性等问题不能预见很多，有的只是一些市场上的案例参考。这不是建设设计单位的错，因为他们有他们建筑设计的专攻。但是，如果商业地产的开发步伐走对，显然商业项目在入市后上述问题就有可能规避或减少。经常接到一些开发商的诉求，问题大都是自身项目已经建成或者要进行改造，难点是前期设计考虑不周的失误导致现在调整难度大或无法进行调整，这就为商业经营带来了较大不利。

六、既得利益，卖完就走

    我国的商业地产起步晚，国外商业地产开发商大都长期持有商业物业，只租不售，但是在中国，在开发住宅地产的思维和惯性驱动下，很多开发商在商业地产开发上也是抱着“卖完就走”的思维属性，我想开发商老板的思维一定是：开发、出售、利润、在开发或在投资的循环周期理论，显然都希望这个周期越短越好，在以既得利益和以赚取丰厚利润的前提下，谁还对商业地产项目做出美轮美奂的规划和精雕细琢，又有哪个开发商愿意像日本六本木新城，前后进行严谨科学的论证、开发、在论证累计17年的开发建设？！显然在中国不会有，如果有那项目一定有问题。

七、无序开发，布局失衡

    很多城市，尤其是现在国内的中小城市、县级市的开发商，在拿到地后就动工盖楼，项目的沿街一定会留出商铺面积或是商业街区，这就是所谓的商业地产中的一种价值形态。地块相连，沿街商铺相通，俨然“清明上河图”的“繁荣景象”。这种开发模式除了带来商业地产和商业经营的不适应性，更造成了商业区域网点布局的严重失衡。

八、同质商业，缺失差异

    原本一个区域内的商业项目可以正常经营，当中国城市化率指标被政府强制提升后，更多的商业项目使得区域内的商业项目之间产生了商业经营上的竞争和不平衡性。本身在中国，商业地产开发商多是拿来主义，效仿知名商业项目或其他城市经营较好的项目，造成一个区域内商业业态与落位品牌基本同质化、毫无特色可以，消费者开始热衷于“消费价格战”。
    没有商魂的商业地产项目一定没有核心竞争力，导致各个商业项目经营与品牌落位都是大同小异，并无明显区别，经营流水额下降严重，业绩惨淡。当然上述谈到的商业地产的无序开发与布局规划失衡是经营不佳的“罪魁祸首”，但关键是自身如何穷则思变，才是出路。

九、行活操作，害人害己

    本身商业地产与商业领域的专业人才就不多，国内的院校开设商业地产与商业的专业可算寥寥无几，所以正规军从业人员都是半路出家或该行而来。由于缺乏系统的专业理论知识以及不能定期学习国外先进的项目案例经验，就会使操盘手的实际经验欠缺，只能按照已有较为成功的商业项目模仿操盘，殊不知商业地产由于本身综合特殊性，复制模式导致成功很难。加之一些想挣快钱不负责任商业公司，为挣招商、销售佣金，并以签约为王的“指导思想”，根本不会考虑商业项目的前景、特点差异、价值提升等问题，导致项目后期遇到各种风险甚至是法律纠纷，行活操盘商业毁了项目。

十、复合人才，市场奇缺

    一个商业地产项目的开发是一个系统工程，相比住宅地产开发在户型与朝向、环境与园林、绿植与休闲、停车与便捷等专业技术要求，商业地产的开发实施则是具有更多、更高的综合性要求，这就需要跨界型、复合型专业人才去完成。
    住宅地产的性质是人居生活的消费，商业地产的属性侧重于经营和增值，况且商业地产是作为商业经济产业价值链条中最基础性上游产业，造就了商业地产不光要考虑建筑形态、经济指标、商业特点、功能使用、空间合理，还要有涉及商业经营所连带的产业经济、消费人群、市场特点、收入水平、商品定位等综合因素。这些都需要具有复合型的专业人员，才能减少或规避在开发过程中不必要的问题出现。例如，在考虑商业项目核心地位的同时就已经要考虑功能分区后落位品牌与工程物理条件的关系、要考虑动线宽度与出房率及投资价值的关系、要考虑灯光照明与空调节能及运营周期费用的关系、要考虑餐饮业态排烟与主入口及中庭气味的感受……
    人非万能，但人所不能。所以商业地产开发如果没有专业、复合型人才进行把控，前期开发一点的闪失就会导致商业项目在后期的“欲哭无泪”。

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