一线楼市陷结构畸形窘境 地王频出豪宅泛滥

    2016年的一线城市，想必令融创、泰禾这样的豪宅开发商内心暗喜。

    这两家在北京以开发顶级豪宅著称的开发商，最近同步闯入深圳，拿下了这个他们觊觎已久的市场。不同的是，融创通过并购，泰禾则通过拍地获取了项目。

    然而如今的一线城市，房地产结构日趋畸形，地王频出，豪宅泛滥，在10万+及以上高端住宅这个细分市场，竞争已然十分激烈。

    一线城市的另一面却是，高企的房价不断推高城市生活生产成本，房地产及金融侵蚀着其他产业的空间，中产阶层和实业公司试图逃离，城市财政收入中制造业和工业占比下降，创业创新活力衰减。

地王助推全面豪宅化

    2015年以来，在北京、深圳、上海的财政收入中，土地出让金收入和房地产相关税收收入占比大增。

    根据中原地产统计，2013-2015年，一线城市土地出让金收入年均全部超过了5000亿，2013年同比2012年翻了一倍多。

    今年截至目前，一线城市土地出让金已达1010亿，地王频繁出现。今年全国最高的50宗土地合计成交总价为2013.29亿；在50宗总价地王里，一线城市有14宗，很多之前刚需的区域，比如北京的五环外，都出现了地王。

    但与此同时，中原地产研究部统计数据显示，前4月一线城市住宅用地供应明显下调，仅供应42宗，合计住宅用地建筑面积为632万平米，是十年来的最低值；

    截至5月8日，一线城市住宅土地成交也跌到最近10年低点，仅成交27宗住宅用地，总规划建筑面积只有360万平米。

    中原地产首席分析师张大伟认为，一线城市住宅用地供应减少，导致市场逐渐出现了豪宅化的趋势。北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在6万+；未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目。

    事实上，今年的一线城市可以称之为“豪宅年”。前4个月，北京总价千万以上的豪宅已签约1564套，达到了2015年全年的一半。按套数计算，占到了整体市场成交量的10%，按金额计算，占比更是高达37.9%。

    其中，截至5月18日，单价10万+的顶级豪宅签约134套，占2015年全年151套的88%。

    在深圳，豪宅也是超级火爆。深圳中原、安居客统计数据显示，前4个月，深圳3000万以上的豪宅共成交98套，是2015年同期的4.45倍，较去年后4个月也增长了42%，豪宅去化周期保持在9.8个月的合理水平。

    4月深圳共有5个豪宅入市，分别是位于福田的宝生Midtown以及位于南山的华润深圳湾悦府、恒裕滨城二期、半岛城邦三期和深圳湾公馆，单价均在10万以上。

    根据深圳中原研究中心监测，5月预计有9个豪宅项目进行开盘或加推，包括宝安的壹方中心玖誉，福田的大康福盈门、宝能公馆230平楼王单位，南山华侨城的天鹅湖一号、蛇口的水湾1979、后海的汉森吉祥龙258平5房等，开发商的入市脚步在加快。

    豪宅的大幅成交和占比，也拉高了全市均价，深圳南山区新房均价在本月第二周接近10万/平方米；位于蛇口的半岛城邦新品上月开盘，均价8万被认为已非豪宅价格，推出的400多套房源几近售罄。

 

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