货币政策主导房价 明年房价或依然在上升周期

    蓝皮书指出，从房地产投资数据可以看到，2010年房地产投资增速达到33%的顶点，此后增速不断下滑，以此为界可以将中国房地产市场发展历程划为两个不同的阶段：1998~2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

    这一阶段划分与人口年龄结构变化也是一致的。2010年，劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。2010年以后，中国城镇化率达到51.27%，突破50%的拐点，意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。人口年龄结构拐点的出现意味着人口红利的结束，也将导致房地产市场出现拐点。因此，2010年之前房地产价格上涨与城镇化快速推进息息相关，表现为一种人口现象。

    此外，蓝皮书认为，从2010年开始，房地产价格更多体现为一种货币现象。2009年之后，中国广义货币M2大规模超常增长，甚至超过美日，成为全球规模最大的国家。同时M2/GDP的比值大幅上升，从2008年的1.58倍迅速上升到2014年的1.93倍。2015年则超过2倍，整个经济的杠杆水平大幅上升，对人民币形成强烈的贬值预期。

    对此，祝宝良分析，“人民币确实有贬值预期，但没有强烈的贬值预期。目前美国停止加息，人民币的汇率已经稳定，人民币的贬值预期也稳定了。”

    对于房价的预测，祝宝良认为取决于货币政策、农民进城的落户政策、供地政策等因素综合作用。“如果说现在货币量已经很大了，房地产有泡沫，降低房地产的杠杆率，房地产价格肯定就向下跌。如果不是如此，那就不好判断了，还取决于政策走势。维持现有政策不变，现在房价就是上涨的，一线城市涨幅比较大，经过近期的政策调整，增幅放缓；二线城市全面上涨，三四线库存也在下降。所以，简单预测明年房价的变化走势是涨是跌没有什么道理”。

明年房价或依然在

上升周期

    货币政策导向将影响房价的涨跌。“如果明年的货币政策紧缩，房价是有可能下降的；如果继续量化宽松的货币环境，房价是不会下降的。宏观经济增速稳步调整，平稳过渡，这是国家层面确定的。”祝宝良指出，“房地产库存依然很大，尤其在三四线城市。今年房价突然上涨，原因就是货币政策的宽松”。

    蓝皮书亦指出，2016年积极财政政策将加大力度，稳健货币政策将更加灵活适度，未来宏观政策需要提供一个比较宽松的政策环境。

    “如果明年通胀率很高，房地产大概率事件是价格上涨。明年的货币政策不太可能出现紧缩，维持现状，甚至会更为宽松。”刘东亮表示。

    民生证券首席经济学家邱晓华指出，从房地产的发展形势来看，只要工业化、城市化、人口增长这三个趋势没有结束，中国的房地产就依然还处于增长期，只是增长率在回落，而不是进入到增长率由正转负的长期趋势。从房价的角度来看，主要是因为基本的消费需求依然还比较强烈，改善性的消费需求更强烈，投资投机性的需求受到了抑制，因此，这样一个角度来看它还会推动房价上涨。

    从国家统计局数据来看，1~3月，商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%。商品房销售额18524亿元，增长54.1%。

    今年一季度，房地产开了一个好头。但一线城市过快上涨引起了管理层的政策调控，目前有所回落，二线城市成为接力上涨的主要阵地。

    中国指数研究院5月1日发布的百城价格指数显示，今年4月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11467元/平方米，环比上涨1.45%。值得关注的是，在新建住宅价格环比上涨的71个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉，全部为热门二线城市。

    邱晓华认为，未来房地产市场的变化，会随不同的区域、不同的经济发展水平、不同的居住环境而发生差异性变化。一线城市房地产总体上还是处于供不应求的发展状态，所以涨价压力始终存在。对于三四线城市来说，需求远远跟不上供给，未来需求也不会明显增加。所以未来一线城市、二线城市会形成更好的发展局面，但是三四线城市可能会继续面临困难，不会发生很大的变化。

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