去库存仍是一场硬仗 切忌用强刺激方式

　　去库存虽然艰巨，却不能“乱投医”，特别是不能用强刺激或加杠杆的方式。“从其他国家的经济运行看，在人均GDP(国内生产总值)达到1万国际元时，房地产增速均出现了下降，而目前中国人均GDP已经接近1万国际元，房地产业很难继续保持两位数的高增长。另外，据测算，城镇常住人口的家庭平均住房套数已经超过1套，我国住房供求关系已经从供不应求变为总量供求基本平衡。”刘卫民说，“在这样的背景下，如果通过不当刺激政策拉动房地产增速，往往会诱发房地产泡沫，而这种泡沫可能会在政策收缩周期中被刺破。”\

科学发力去库存

楼市调控应引导房地产回归“居住”核心功能，注意因城施策、因地制宜

　　那么，去库存究竟该如何发力？

　　短期看，维护房地产市场稳定至关重要，切莫因去库存造成市场大起大落。“即使在成熟市场经济国家，房地产依然是经济增长的重要动力。十次金融危机，九次与房地产有关。维护房地产市场正常运行至关重要。”刘卫民说，“我认为，未来房地产调控政策应当着力于避免大波动：一是引导房地产回归‘居住’核心功能；二是注意因城施策、因地制宜。房地产增速较快的城市，要注意防过热；而库存压力较大的城市要积极去库存。”

　　“去库存要把握好度，房地产调控要避免短期行为。”张大伟说，“尽管政策干预可以改变短期市场格局。但中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面，去库存还是要依靠提升城市的吸引力和产业的聚集力。”

　　长期看，去库存应当通过一系列改革来完善供给，引导需求有序释放。

　　在供给侧，库存较高地区应合理控制土地供应速度，继续推进保障房货币化安置，同时加快培育和发展住房租赁市场。在近日召开的国务院政策例行吹风会上，住房城乡建设部副部长陆克华表示，住建部鼓励房地产开发企业出租库存的商品住房，也允许将商业用房按规定改建为租赁住房，“当前因为商业模式调整等因素的影响，一些城市腾退出一些商业用房，也有一些商业用房处在闲置或者半闲置的状况，还有一些在建的商业用房项目预期市场前景不好，而这些商业用房往往位置好、配套好、交通也便利，把这些房子改造后用于租赁居住，既可以增加住房租赁的有效供应，还能做到物尽其用、避免资源浪费。”

　　在需求端，则可以通过公共服务均等化、提高就业服务水平以及深化户籍制度改革等方法，降低新市民落户门槛，提高城市吸引力。

　　“发展第三产业，特别是可以消化楼市库存的养老、医疗等短板产业，既可以引导需求有序释放，促进房地产去库存，又可以补上服务业的短板，是标本兼治的一招。”国家统计局中国经济景气监测中心副主任潘建成补充道。

　　去库存也要进一步完善面向消费层面的住房金融体系，丰富政策性金融工具，稳定居民住房支付能力。像美国、德国、新加坡等发达国家都有相对丰富的政策性住房金融工具，而目前我国住房政策性金融只有住房公积金及个别地区的住房储蓄银行，广大居民特别是中低收入家庭还缺乏政策性金融支持。“提高政策性金融工具的普惠性、增加其对中低收入家庭的支持力度，既有助于去库存，也有助于满足市民特别是新市民的住房消费需求。” 刘卫民说。

 

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