未来发展住房租赁市场，“商改租”的可行性究竟如何

    最近，国务院常务会议提出“鼓励租赁市场发展”，“允 许将商业用房等按照规定改建为租赁住房”（以下简称“商改租”）。新政策的风也是吹了一段时间，等各方主体都过了政策“应激反应期”，结合当下租房需求旺 盛，商业地产库存高企，城市年轻人被房子” 绑架”等社会背景下，我们一起来看看，发展住房租赁市场

“商改租”的可行性究竟如何？

“商改租”剑指商业地产去库存
　　当前市场上还存在大量沉睡的商业地产，由于此前过量的供应、同质化问题严重，以及电商对于实体商店的冲击等问题，很多商业地产目前的日子并不好过，库存 高企，去化缓慢。以杭州市场为例，目前杭州商业地产面积是2581万平方米，在售面积约570万平方米，按最近一年同类物业的销售速度，大约还需要50个 月的去化周期！当下城市土地资源越来越紧缺，如果能将这部分“闲着也是闲着”的商业地产改成租赁住房，不仅能盘活存量房，增加住房租赁的有效供应，缓解供 求矛盾，还能够做到物尽其用，避免资源的浪费。
　　对于此次政策鼓励租赁市场的发展，住建部副部长陆克华表示，跟阶段性的去库存有很大关系，但是，像北京和上海这些城市并不需要去库存，但是特别需要发展租赁市场，来解决城市人口旺盛的住房需求。

年轻人的创造力遭住房问题“绑架”
　　对于中国人来讲，买了房子就等于是安定了下来，在城市里有了个自己的家。但面对目前高涨的房价，年轻人还是表示“压力山大”，买不起的只能“望房兴 叹”，买了房子的人，又有多少是完全依靠自己的能力？目前年轻人购房的现状通常都是由父母筹集首付款，然后自己按揭20-30年还贷，即所谓的“代际购 房”，为了买房子，他们不仅透支自己的青春，牺牲爱好，而且整个家族上阵，助其买房，致使年轻人心理压力更大，只能按部就班的缩在那个小房子里，不敢轻易 尝试和突破。长此以往，同样会影响一座城市的活力和整体竞争力的下降。
　　这个社会问题最近也引起了很多人的关注，联想集团创始人柳传志以及万通控股董事长冯仑都曾公开表态，年轻人不应该着急买房，变成“房奴”，这对于他们的成长不利，如果暂时没有能力，不妨先租房住，安心工作，等以后薪酬增加了再去追求自己的房产。
　　当然，冯仑自己也曾说过，理想很丰满，现实很骨感，“绑架”年轻人的不仅有来自购房的压力，目前一二线城市的租房问题同样十分严峻，据全国人口普查数据 显示，目前城市出租房源主要还是来自个人，占整体出租房源90%以上，在许多发达国家和地区，租赁住房供给中，机构出租房源往往占到租赁总供给的 25％－30％。因此，我国可供租赁的房源依旧比较紧缺，在人口规模较大的一二线城市，租房需求比较旺盛，供不应求的最直接的后果就是租金上涨，就今年三 月的数据显示，全国各个城市人均房租支出金额平均涨幅达14.8 %，而北京、上海、杭州、成都、天津则为人均租金支出最高的城市。此时此刻，小编某位租 房同事曾经“悲壮”的声音开始回响：“如果有一天离开杭州回到家乡，一定是高昂的房租逼走了我！”

房企反应平淡 扶持政策鼓励参与
　　看起来，“商改租”的市场环境似乎已经具备，但另一市场主体——房企，反应却比较平淡，对于企业而言，到底租房和买房哪种形式利益高，才是他们关注的重 点。而企业买地一次性投入，加上开发建设，资金投入比较大，如果采用出租的方式，资金回笼周期过长，收益率比较低，租房子不如卖房子，因此进入租房市场的 意愿并不强烈。
　　对企业租房不如买房的态度，陆克华表示，扶持住房租赁企业的发展，将从税收方面给予优惠，并提供金融方面的支持，完善规划建设和用地政策，还将鼓励房地产开发企业开展租房租赁业务。
　　按住建部房地产市场监管司司长高志勇的说法，目前租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金已经突破1万亿元。这也说明，房企进入房屋租赁市场，还有一片的市场蓝海广阔值得探索，也是房企转型升级的机遇期！

政府积极引导 培养良好的市场秩序
　　其实早在2003年出台的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》就提出住房租赁。此前，也曾有一些地方政府出台政策，鼓励居民通过租赁方式解 决住房问题。但是现在看来效果不明显。与发达国家租房占比达到40%到60%相比，我国仍以自有住房为主，自有率达到80%到90%。
　　之所以会出现这种现象，一方面是因为我国居民的住房消费理念尚未发生实质性改变，另一方面则是因为住房租赁市场不完善，乱象丛生，住房租赁价格随时发生改变，导致一些居民宁愿贷款购买住房也不愿意长期租房居住。
　　因此，发展租赁市场，在制定相关的扶持和监管政策之外，政府的积极引导也将发挥重要作用，如果引导居民长期租住，那么商业地产无法落户、没有学区等相关问题也应该纳入考虑。

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