目前厦门写字楼分化严重 soho、办公表现截然不同

    自2015年下半年始，厦门楼市持续火热，一季度又经历了一波新的跳涨行情。不过，与住宅市场价量齐升的火爆相比，厦门写字楼市场却波澜不惊，除了个别soho项目走俏外，大部分在售写字楼并没有从这波火热行情中分得一杯羹。
　　值得关注的是，5月1日起营改增政策全面推开，商业办公类物业去库存迎来新的政策利好。那么，在市场大环境和政策利好双重刺激下，厦门的商务办公市场能否搭乘东风顺利突围呢？

厦门写字楼分化严重

soho、办公表现截然不同
　　商住、商办两种写字楼市场表现不同，商住型即办公、居住两用型写字楼，如soho、loft；而商办型则是纯办公用途的写字楼。
　　2016年，商住型销售状况更好一些。龙湖春江郦城loft、泰地海西中心soho、万科云城soho等都属于商住型。易 居克尔瑞数据显示，今年4月厦门soho成交均价约为19668.62元/平方米，环比3月上涨2.2%；2016年1-4月soho共成交1815套，同比上涨了62.9%，一改去年不温不火的局面。
　　相比之下，纯粹办公用途的商办型写字楼则相对平稳。据戴德梁行数据显示，截止2016年1季度，厦门优质甲 级写字楼空置率为14.0%，较去年4季度上升2个百分点，较去年同期下降2.8个百分点。多位业内人士表示，今年“营改增”的实施，在短期内对商办写字楼去库存的刺激并未显现。而记者走访鹭江道、观音山、两岸金融中心发现，租金水平比去年持平或略微下降，整体呈现平稳态势。

办公型写字楼受宏观经济影响

专家对投资者建议不一
　　记者走访发现，两岸金融中心片区甲 级写字楼租金75元/平方米·天左右（毛坯），观音山片区60元/平方米·天左右（毛坯），鹭江道最 低120元/平方米·天左右，相比去年，租金小幅下降。
　　戴德梁行厦门公司总经理潘育敏解释:“写字楼市场与宏观经济走势是一致的。”戴德梁行数据显示，近两年入驻的企业多以金融类、房地产类及专业服务等第三产业为主，2015年入驻甲 级写字楼企业中，金融类达到65%。2016年，受国内互联网金融行业洗牌及国际贸易局势恶化影响，一些片区的写字楼空置率出现较大幅度的上升。
　　对于投资客来讲，到底该如何投资写字楼？潘育敏表示:“要考量交通、配套、自身品质等，由于受宏观经济影响较大，投资客要谨慎出手。”而鼎丰财富中心负责人苏建华表示:“目前是写字楼价格低谷，市场不看好时适宜买入，市场看好时再出手。”海西金融广场负责人叶谋源说:“最近两个月客户到访量上升，但多持观望情绪，不过我对岛内写字楼还是有信心的。”

写字楼市场存量大

转型升级或将迎来新契机
　　从存量来看，戴德梁行数据显示，截止2016年1季度，厦门优质甲 级写字楼存量47万平方米，截止年末预估将新增91.5万平方米，分布于鹭江道、厦门自贸区海沧片区、两岸金融中心及集美cbd。这仅仅是甲 级写字楼的数据，还没有算上非甲 级。
　　厦门写字楼市场存量大，整体去化周期长，但并不意味着没有市场机遇。海西金融广场负责人叶谋源表示:“不断提升服务水平，满足企业的需求，我们正寻找会计事务所、律师事务所等入驻，就是为了方便企业办理事务。”
　　万科中心负责人张云雷认为:“虽然如履薄冰，但仍有机会。转型升级，是厦门写字楼的发展契机。要做到以人为本，真正为入驻者提供人性化服务。比如毛大庆优客工场的联合办公模式，非常值得学习。”
　　厦门住宅市场势头较好，带动了商住型写字楼快速去化，但并未对商办型写字楼构成明显影响。商办型写字楼存量仍旧很大，在未来去库存过程中，应该改变传统、单一的办公模式，不断探索复合型商业模式，满足多样化的需求，新一轮的转型升级势在必行。

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