商业地产去化周期让人担忧 消化周期最长20年

  银亿房地产股份有限公司执行总裁方宇认为，目前宁波高素质人口导入的能力不够，导致了市场刚性需求的减少，同时经济下行的压力与电子商务的发展也抑制了商业办公地产的需求，加之前期商业地产供应过多，出现商业库存高的问题也是必然的结果。

天量供应注定高库存魔咒

  相关机构的一份报告显示，近5年来，全国商业地产开发投资及新开工面积占商品房的比重正在逐年提升。特别是在住宅市场反复调控的2008年~2014年间，商业营业用房开发投资额增长了328%，明显高于住宅开发投资的187%。虽然在早期市场存量不足以普遍满足市场需求的时候，商业地产先开发后销售的盈利模式能获得一定成功，但随着存量日益累积，供需失衡加剧，这种开发模式日益式微，持有经营模式在融资成本高企、电商冲击之下举步维艰。

  2011年至2015年，商业地产开发投资占比由16.1%提升至21.7%；新开工面积占比由13.6%提升至18.9%。而由于商业地产去化周期较住宅慢，且部分商业地产不公开销售而作为持有物业经营。到2015年，全国商业营业用房销售面积同比增速较2014年回落5.2个百分点降至1.9%。

  据克而瑞福建区域总经理张子吉介绍，商业地产不仅在销售方面遭遇瓶颈，在招商运营方面也困难重重，不少商住项目的商业出售后，交房一两年仍有较高的空置率。“SOHO作为兼具办公与居住属性的弹性产品，在一些城市限购限贷取消后也失去了不少竞争优势。以厦门为例，目前全市在售商办项目存量约50万平方米，按近三年的年均去化约25万平方米算，去化也需两年，而厦门未入市的商业项目数量远超在售项目数量。”

  张子吉认为，“受厦门城市产业结构调整影响，对环境影响较大的第二产业不断外迁，而整体经济不景气，又导致服务贸易金融等行业的办公物业需求减少。此外，近几年厦门住宅用地供应短缺，商办土地供应过剩，导致商业地产项目市场消化周期缓慢，库存不断积压。”

 

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