2016年房地产市场回暖基础不稳分化趋势严重

　　本次周期从2015年下半年开始转升，2016年可能调整，到2017年下半年完成一个周期。如果说2015年-2016年是政策刺激下的上升之年，2016年-2017年可能是首次出现的在政策刺激下的调整之年。

3、基于影响因素变化对未来趋势预判
　　2015年下半年以来，房地产市场从缓慢到迅速好转。有制度变革因素作用，但政策因素是主要的。尽管政策刺激还要继续，如果在相关制度没有改变的情况下，从供给看，受市场回暖资金压力减少和预期影响，在库存大量积压的同时，新投资可能在2016年形成大规模新供给。从需求看，城市存量人口消费需求，经过2015下半年到2016年上半年将阶段性释放，城市内外投资投机需求决定市场形势，城市增量人口刚性需求决定于制度变革强度。如果没有制度变革，潜在需求难以释放，短期调整难以避免。如果实施有效的制度改革，房地产市场调整可以延迟和减缓。

三、政策评估：调控政策总体稳妥
　　本轮房地产调控政策出台总体稳妥，从而使市场和投资从缓慢到快速回升，去库存成效明显。中间政策调整的时机、力度总体把握比较得当，个别城市的过热得到控制，正在趋向“软着陆”。
　　自2014年下半年以来，中央出台了一系列旨在去库存的政策措施，最终对市场预期和市场本身产生了越来越显着的作用，引致2015年下半年和2016年上半年城镇居民陆续进场和存量居民消费需求。
　　针对2016年年初特别是3月一线及个别热点城市房价的快速飙升，中央和相应的地方政府及时出手，调整了部分调控措施。包括：4月以来，部分城市相继出台调控政策稳定楼市。随着主要热点城市调控政策的陆续收紧，以及对宽松货币信贷政策的微调，住房市场的热度有所下降，部分城市房价过快上涨的势头短期内也得到了一定的抑制。
　　但调控中也出现了一些问题，未来调控政策还有可改进的空间。

1、国家宏观层面政策
　　首先，宏观政策在先期效果不明显的情况下，连续加码力度稍大，尤其是首付下调、二套房认定等政策稍有宽松；其次，预期管理还不够成熟，相对市场预期变化显得被动；再次，宏观政策层面没有考虑到城市之间的联动关系，没有相应出台更为明确的针对一、二、三、四线城市不同的指导性政策意见；最后，有关住房供给的制度和政策意见还不够清晰。

2、地方政策
　　首先，没有严格执行“分城施策”的宏观调控政策，故意执行去库存政策，一线城市限购执行不力，导致一、二线城市出现市场投机和恐慌，也吸引了三、四线城市的需求，影响了去库存；其次，市场监管没有及时跟上；最后，土地供应及住房供应政策调整较为滞后和被动。对三、四线城市而言，首先，受财政压力和经济增长影响，没有严格执行去库存政策，在库存大幅增加的情况下，政府仍在积极供应土地，促进住房开工，导致非重点城市投资高于重点城市投资；其次，有关释放需求、调整供给的具有含金量的制度性政策出台不多。

四、政策建议：确保短期平稳回落

1.政策目标
　　未来的政策总体目标：力争住房市场短期内平稳回落，避免剧烈调整，确保住房市场长期可持续稳健发展。具体目标有5个：
　　第一是促进库存持续减少。尽管过去一年销售增幅加速提升，房地产去库存取得明显进展，但是库存总量仍然比较大，新增供给规模可观，去库存尤其是三、四线及以下城市需要把去库存作为一个长期目标。
　　第二是确保房价平稳运行。房地产特性决定价量一般保持同涨同落的关系，实现去库存需要房价平稳并略有增长。尤其一、二线城市把住房市场作为地价、房价的风向标，也需要保持适度增长，大起大落不利于三、四线城市去库存。
　　第三是力争投资实现中速。在当前宏观经济下行压力仍然较大，新动力正在培育过程中，确保经济增长不突破6.5%的底线，保持房地产投资适度增长仍然十分重要，鉴于房地产市场整体形势和下半年投资后劲不足趋势，未来投资应力争实现增幅在6-10%之间，这既有利于经济增长目标实现，也为改革及转型留有空间，也能够有利于去库存长期目标实现。
　　第四是扭转供需空间错配。供需空间错配是导致一、二线城市市场火爆，三、四线及以下城市库存不降反增的主要原因。因此，需要将扭转供需空间错配作为调控的一个重要目标。
　　第五是防范住房金融风险。中国房地产金融风险主要在开发企业，在市场波动形势和市场出清过程中，需要防范房企资金链脆弱导致信用违约风险。

2.施策原则
　　实现以上目标，一方面，要继续实施逆周期的宏观调控政策，另一方面，加快相关领域的改革，以便释放更多合理的新需求，并调整供给以匹配的新需求。为此，应该确立如下政策原则：
　　一是采取“细水长流”调控策略，保持调控有“温度”可持续。针对下半年和明年可能出现的市场短期调整，需要继续实施刺激政策，但不宜再“频施一揽子猛剂”的措施，应把握货币、财税、土地等政策的出台时机、节奏和力度协调搭配好，采取陆续出台、细水长流的办法。
　　二是实施前瞻性引导调控政策，主动发声引导市场预期。鉴于预期在房地产市场中具有关键作用，房地产宏观调控要实行前瞻性导引调控政策，在准确预测宏观经济与房地产市场未来若干月份可能的变化趋势的基础上，主动提前发出政策调整信号和姿态，引导预期向着调控希望目标变化。针对突发事件引起的预期变化，政府部门要做出及时回应，以稳定预期。


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