2016年房地产市场回暖基础不稳分化趋势严重

　　三是实施适度超前的调控策略，适时或提前出台相关政策。针对宏观政策和制度变革效应具有滞后性且变化强度差异，房地产宏观调控应避免当期政策调控当期或下期市场的作法。应该根据经验研究确定的政策工具变量的滞后期限，通过对未来若干时期的市场形势形成的准确预判，适时或提前若干期出台政策，使政策工具能在最佳滞后效应时点上发挥作用。
　　四是实施分城施策的调控政策，同时要求城市间调控协同配合。城市间的市场形势既相互区别又相互影响，解决供需空间错配的问题，一要分城施策：一、二线与三、四线及以下城市应采取完全相反的政策措施；二要协同作战：作为风向标，要保持一、二线城市市场平稳，防止一、二线城市过度冷热，带动和掩护三、四线城市去库存。
　　五是加快政策主导向制度主导调控的转变，让制度改革释放新需求。在当前宏观环境和房地产发展阶段中，仅凭借单一的调控政策工具已难以实现综合性目标，克服政策刺激作用边际递减，只有通过改革才能一方面释放出新的需求，另一方面促进房地产供给结构调整。通过调控转型和工具替换，以相关改革促进房地产的可持续稳健发展。

3.对策措施
　　实现以上五个政策目标，应坚持上述五项施策原则，综合采取金融信贷政策、财税政策、土地政策、行政政策与制度变革等。
　　金融政策方面，前瞻性采取降息降准政策，差别化调整首付比例等。配合确保6.5%以上的增长底线，2016下半年可再继续实施一到两次的降准和降息，同时通过定向操作如SLF、MLF以及PSL与常规操作相结合的方式保持流动性宽裕；针对市场过热的部分城市，应主要采取金融信贷等经济手段，不宜出台限购等力度过猛的行政政策，实施温和抑制逐步降温，使其实现“软着陆”，避免用力过猛导致“硬着陆”；对一线及二线热点城市，提升首付比例和贷款利率，遏制投机投资炒作。对于三、四线及以下城市，加大公积金贷款力度，提高公积金的覆盖范围。
　　财税政策方面，采取差别化的住房交易税政策及房产税试点推广。对于一线及二线热点城市，取消交易税减免的优惠政策；对于三、四线及以下城市，住房交易税优惠政策不变，同时延长地方财政补贴政策执行时间区间；抓住目前机会，在一线城市和热点二线城市开征房地产税。
　　土地政策方面，按照土地与人口挂钩要求，统筹调整城市土地供应政策，助力扭转住房供需空间错配。对于一线及二线热点城市，增加建设用地（包括住房建设用地）供应指标，提高住房容积率，在商改住的基础上，实施工改住，调整工业用地的功能；对于三、四线及以下城市，减少和限制土地供给，使城市建设用地及住房供给与其人口规模、经济发展水平等基本面需求保持动态匹配。
　　行政政策方面，完善行政调控政策，加强市场监测和管理。对于房价等指标超出正常范围一定程度，实施风险提示制度，根据异常程度确定不同的风险提示层级；实施城市与国有企业双约谈的制度，对房价地价超过合理范围的，要向具有政府背景的市场参与方实施主管部门约谈；加强对一线和二线重点及热点城市房地产市场的监测和管理；总结和推广苏州等经验，实行房价采取涨停板制度，土地拍卖的熔断制等。
　　制度变革方面，加快进行相关制度改革，以便尽快发力，防止市场大幅调整。第一，借鉴曾经的蓝印户口制度，将购房住户纳入居住证覆盖人群。第二，探索实施商品房共有产权制度，实施住房产权分割出售。第三，建立普惠住房金融制度，实现政策性和商业性覆盖农民工。第四，允许和鼓励农民工转让土地承包权，出售和出租住房。第五，改进地级以下城市的基础设施与公共服务，实现基础设施和公共服务城市间均等化。第六，加快国有企业改革，让其尽快退出竞争性房地产开发行业。

五、改革建议：加快住房领域供给侧（空间）结构性改革

1.发展趋势
　　中国正在经历人类历史上最大规模的城市化进程，一方面，城镇化蕴藏巨大的潜力，另一方面经济面临下行压力加大，发展需要新动能。研究发现：城市群、大城市、一、二线城市有着巨大的发展潜力，在大城市、城市群内的中小城市和小城镇，由于受规模经济和外部经济的影响，这些城市就业机会多，基础设施和公共服务好，收入水平高，在大城市和城市群内的中小城市（镇）、甚至农村的居民，可以分享更加多样化和高质量的基础设施和公共服务；相反，边远地区的中小城市、城镇等就业机会不足，公共服务和基础设施条件较差，政府也缺乏足够的财力提供完善的基础设施和公共服务，同时公共服务和基础设施使用规模不经济，处于全国经济空间收缩区域。

2.政策问题
　　大城市和城市群里的中小城市、小城镇（一、二线城市）有着巨大的需求潜力，但由于政策问题，限制大城市的土地供给和住房供给。三、四线尤其是边缘的中小城市（镇）需求不足，却有大量的土地和住房供给，不仅造成房地产的严重分化和空间结构失衡，而且导致影响房地产投资对经济增长的带动。

3.政策建议
　　调整城市发展的方针。放开对大城市的限制，在大城市中心城区人口超过最优规模时，建立多中心，解决城市病；将大中小城市、小城镇协调发展和以城市群为主体形态结合起来，全面发展城市群内的中小城市和小城镇。
　　住房供给侧（空间）结构性改革。落实到房地产上，放开一、二线城市人口限制，加大一、二线城市和城市群内中小城市的土地和住房供应，实现住房供需匹配，促进住房市场的空间收敛，带动住房投资增长。同时采取相应措施，通过土地指标的空间交换制度，调节、限制三、四线及以下城市的土地供给和住房供给，将库存逐步消化。

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