深圳房价暴涨至10万/平 引发写字楼投资热情

    深圳房价经历了几轮暴涨后，一些机构投资者发现了一个有趣的现象：现在深圳很多住宅价格都超过10万元/平方米了，写字楼均价才不到6万元/平方米。

    市场数据显示，过去一年深圳平均新房价格上涨超过五成，但写字楼均价涨幅仅一成多；尽管房价跃居全国首位，深圳甲级写字楼租金水平分别仅为北京和上海的65%和69%。

    仲量联行深圳董事总经理夏春毅认为，深圳写字楼市场拥有稳固的基本面、高租金水平和资产升值的潜力，因此继北京、上海后，国内大笔资金纷纷涌入深圳写字楼市场。

    据统计，今年上半年深圳共成交了26笔大宗交易，总金额是122.82亿元，逼近去年全年交易额。这些大宗商办物业的买家大多为银行和保险机构，其中，写字楼是最受欢迎的投资标的。

    与火爆的投资行情相对应的是高位的存量和日渐升高的空置率。保险资金购买写字楼，除了自用外，另一个重要目的是出于投资需求。但是深圳真的需要这么多写字楼吗？

    根据仲量联行的数据，截至2015年底，深圳尚有存量甲级写字楼372.5万平方米，同比增加了63.4万平方米。根据目前规划，深圳2016年将有超过100万平方米的甲级写字楼落成。

    随着2016年上半年新增甲级写字楼供应增加，空置率也从去年底的5.1%拉升至9.1%。“这是有史以来最大的供应量。”夏春毅预测，至2016年底，深圳甲级写字楼空置率将会拉升至近20%，同时，租金价格也将面临下调压力。

写字楼热

    2016年上半年，大宗交易频频出现在深圳办公楼市场。仲量联行指出，经济增长和产业的支撑，使得国内写字楼投资市场热点由北京、上海趋向深圳转移。

    仲量联行监测的数据显示，今年1月，前海人寿在深圳福田区成交了约2万平方米的甲级写字楼；4月和6月，太平洋保险豪掷27亿元，分两次购入深业上城14层物业，成交面积达到4万平方米。

    此外，毅德投资和深国控分别在南山和福田成交了7700平方米和2.5万平方米的甲级写字楼。上述交易的成交时间集中在今年上半年。“大宗交易频繁的原因是住宅价格高企、投资风险增加、个人或机构投资者转向商业市场，此外，‘营改增’的实施也对写字楼投资构成了间接利好。”戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端表示。

    写字楼一直是保险资金最为中意的资产类别。据不完全统计，深圳写字楼市场有史以来最大的6笔购楼交易，5笔都与金融、保险机构有关。

    张晓端分析，原因之一是深圳保险市场活跃，有利于保险公司长期发展。深圳保监局数据显示，截至2016年6月底，深圳共有保险法人机构24家，保险分公司70家，保险公司法人机构资产总额共计3.53万亿元，继续位居全国第二。

    此外，写字楼项目有稳定的租金收入，资产增值空间大，未来这一市场或将成为更多保险机构的“掘金”之地。

    第一太平戴维斯的数据显示，目前深圳写字楼平均售价为55297元/平方米，相对应的深圳写字楼租金回报为228.7元/平方米，环比上升1.9%。

    深圳中原地产投资部总经理杨创慧分析，写字楼是很多金融机构固定的投资组合，他们看的不是短期收益，而是至少五年的投资收益。深圳写字楼价格虽然涨幅不高，但是优质写字楼租金每年有接近8%的增幅；另外从租金回报率来看，商品住宅的回报率只有2%左右，而一般深圳甲级写字楼的回报率可以达到4%-5%。

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