全国房价呈脉冲式上涨 暴涨的四个主要特点

    2015年深圳房价暴涨，并逐渐向上海、北京蔓延，直到全国。进入2016年全国房地产市场进入亢奋状态，并持续了大半年。从表象看，这次房价上涨不同以往，其主要特点有四：以点带面、井喷而起、一枝独秀、回落迅速，可以归结为脉冲式上涨。

表象：脉冲式上涨

    一是以点带面。2015年上半年，深圳房价拔地而起，同比上涨12.2%，居全国首位，同期全国房价涨幅仅为0.82%。截至2015年末，深圳房价同比上涨33.37%。在深圳的带动下，大城市房价开始起步，2015年上海房价紧随其后，全年上涨17.6%；武汉、南京、北京分别上涨13.04%、9.68%、8.14%。全国房价开始启动，2015年累计上涨3.39%。

    二是井喷而起。进入2016年，全国商品房销售面积和销售额增速出现跃升。2015年全年分别增长6.5%和14.4%，但在2016年1~2月同比增速分别达到28.2%和43.6%，然后持续上涨至1~4月的36.5%和55.9%。

    三是一枝独秀。2015年我国经济增速为6.9%，2016年上半年下滑至6.7%。上半年，居民消费价格同比上涨2.1%，6月份CPI上涨1.9%。把能源和食品价格影响扣除以后，核心CPI上涨基本上都在1.5%~1.6%小幅波动，而独有房价上涨幅度达到11.18%。

    四是回落迅速。在全国房地产市场交易量一季度井喷之后，进入二季度房地产交易量迅速回落。1~6月，全国销售面积和销售额增速分别为27.9%和42.1%，分别比1~4月最高点回落7.6和13.8个百分点。从一线城市看，这种变化更为明显，北京二手住房成交套数3~6月分别为3.1万套、2.6万套、2.3万套、1.4万套。

逻辑：六位一体

    这种脉冲式上涨的原因是什么呢？我们可以归结为政策支持、改革预期、资本转换、居民加杠杆、高价拍地以及潜在需求，“六位一体”的基本因素成为支撑这次房价上涨的内在逻辑。

一是政策支持。

    自2013年10月房地产市场调整以来，2014年6月各地纷纷取消限购政策，当年9月央行放宽首套房认定标准及二套房贷标准支持房地产市场发展。2015年将稳增长重任交付房地产，政策对房地产的支持再次加码，2015年3月财政部放宽营业税征收条件，同月央行再次降低首付款比例，政策支持房价回暖。以北京为例，2016年上半年购房家庭中，非京户籍居民占17.7%，比上年同期提高1.3个百分点；二套房比重为24.8%，比上年同期提高3.1个百分点。另外，央行加快推进利率市场化改革，一年定期存款基础利率由2013年3%下降到2015年10月的1.5%，降幅达到50%。在利率下行情况下，这对房地产投资具有很大的承托作用。

二是改革预期。

    新一届中央领导上任，特别是十八大全面深化改革的报告，激发了全国人民对深化改革的期待，深圳作为改革的前沿阵地，自然先于全国享受到改革的红利。这种预期加上深圳房价在前期上涨中落后于京沪，使得深圳房价率先发力补涨并反超京沪，特别是在房地产“去库存”的要求下，各地公积金政策、土地政策、税收政策等收紧供给、加强“去库存”，全国房价亦闻风而动。然而至2015年后期，改革空转质疑声四起，改革预期逐步转向疑虑和担心，资本外流趋势加剧。自2015年12月以来，民间投资增速与全国固定资产投资增速开始分道扬镳，出现“断崖式”下跌，短短六个月从10%下滑到至7月的2.1%。一季度过后，一线城市房地产率先降温。

三是资本转换。

    即产业资本向金融资本转化。中国经济增速持续下行，表明实体经济正处在艰难的调整过程中，实体投资赚钱越来越困难，产业资本不得不从实业中撤离转化为金融资本。2015年上半年的“牛市”、贯穿至今的“债牛”以及这次房价脉冲，均和金融资本充裕有关。自2015年7月“股灾”之后，广义货币活期化趋势明显，货币M1增速快速上升，当年10月超过准货币（M2-M1)的增速，到今年7月两者差距达到最大，M1增速为25.4%，准货币增速为4.9%。经济下行下的货币活期化无疑会给金融机构以及金融市场带来充足的流动性。我国广义货币总量已经达到150万亿元人民币按当前汇率折算为22.6万亿美元，其中货币M1为44.3万亿元人民币（接近6.7万亿美元），这部分资金流向哪里，哪里将会出现脉冲式上涨。

四是居民加杠杆。

    从央行货币政策报告数据看，2016年上半年住房贷款增加2.3万亿元，占当期新增贷款的31.5%；住房贷款余额为15.4万亿元人民币，同比增长32.2%；住户贷款余额达到30.0万亿元人民币，住户存款余额为58.2万亿元人民币，住户负债率（住户贷款/住户贷款）为51.5%。我们可以看到，这一轮房地产市场活跃，居民加杠杆的速度非常快，半年时间提高2个百分点。而对于住房销售额4.2万亿元，估计银行贷款占73.8%左右。这还没有包含住房公积金贷款数据，2015年公积金放款1.1万亿元、贷款余额3.3万亿元，估算包含公积金贷款在内的住房贷款发放额能达到3.6万亿元，则占销售额比率提高到80%以上，这也说明主要是住房贷款支撑了房地产市场的“去库存”。

五是潜在需求。

    根据国家统计局农民工监测报告显示，农民工购房占比仅为1%，近五年新毕业大中专毕业生3000多万人，除了部分富裕家庭的毕业生外大部分没有购房。也就是说，我国53%的城镇化人口中，估计约有2亿人、15%的人口没有城镇住房。另外，由于原城镇居民的住房升值、财富积累，潜在的改善需求和投资需求十分强烈。在理财收益和投资收益下滑十分明显的情况下，购房投资收益重新具有了吸引力。一旦房地产市场交易活跃起来，这些潜在需求将蜂拥入市，分别成为大中小各类城市的市场承接者。

六是高价拍地。

    每次房地产价格上涨终了，都是“面粉价高于面包价”的喧嚣。开发商的拿地热情被激发，地方政府拍地的动能也马力十足。2008年、2011年、2013年房价长到阶段高点时，莫不如此。2013年广东连出8个区域“地王”，北京、上海也出现了农展馆和五里桥地王，楼面价分别达到7.31万元/平方米、8.55万元/平方米。这次也不例外，近期各地不断出现新“地王”，上海静安中兴社区一幅地块，最终以110亿元的总价拍出，名义楼面价高达10万元/平方米，创下中国土地成交史上最贵地王纪录，楼面价一举超过了香港地理位置同样优越的油塘商住地块（折合楼面价6.3万元/平方米）。拍地收入一定程度上缓解地方政府对“资金的饥渴”，但愿短暂的快感不会让其懵圈。

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