资产泡沫引发各方警惕 房地产首当其冲

    今年上半年，资产泡沫引发各方警惕，特别是中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”，我们相信，房地产是首当其冲的。

  但是，我们首先需要确定何为房地产的资产泡沫？

  按照查尔斯·P·金德尔伯格在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》撰写的“泡沫”词条定义：

  “泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。”

  显然，泡沫并不是说价格上涨，而是说价格在一个交易时间段内急剧上涨，短期出现市场价格严重背离价值，并脱离了实际使用者支撑，而且价格不能真实反映物质财富。

  以此看来，中央所说的“抑制资产泡沫”或可以理解为：“抑制资产价格过快上涨”，而非“抑制资产价格上涨”或者“抑制房价上涨”。

  资产泡沫在哪里又有多大呢？

  显而易见，全国城市房价走势差异巨大，并不是所有城市的房价都存在资产泡沫的。

  首先，大多数三四线城市不存在泡沫。数据显示，今年上半年，63个三四线城市的房价平均上涨3.4%，涨幅不仅低于人均收入水平增速，有些城市比如河南焦作、安徽蚌埠、湖南常德、山东潍坊等12个城市房价涨幅与CPI基本相当（2%），甚至广西桂林、江西上饶、福建南平等18个城市房价还是负增长，何谈泡沫？

  当然，三四线城市也有房价上涨甚至上涨过快的，比如广东东莞、惠州、中山、汕头均跟随深圳房价飙升；河北固安、香河受益于北京限购；湖北黄石受益于武汉扩容等，上半年涨幅均超过17%，符合价格急剧上涨的泡沫定义。不过，上半年房价涨幅超过5%的三四线城市仅有22个，其中超过10%的仅有9个，因此，即便是有泡沫，也只是少数城市的泡沫。

  那么，一二线城市呢？其实，一二线城市也是大相径庭的，上半年房价上涨超过5%的二线城市有17个城市，其中超过10%的仅有苏州、合肥、南京、兰州等10个城市。

  上半年房价涨幅低于5%的也有17个城市，其中负增长的有哈尔滨、昆明、太原等9个城市。

  就算是一线城市也是有不均衡的。上半年广州房价上涨7.1%，但仍未达到2月的房价最高点，与去年同期相比，也仅仅上涨了9.5%，显然广州的房价算不得泡沫。上半年深圳的房价上涨45.4%，同比去年上涨101%，显然泡沫已然很大。前一阵子深圳部分楼盘房价出现回调，既有降低门槛以求揽客，也有获利回吐见好就收，反映了泡沫自动收缩的市场化本能反应，也意味着泡沫未必最终都是被刺破的结局。

  资产泡沫不仅在于房，更在于地！

  今年上半年，全国土地拍卖产生了太多的地王，按照楼面地价的溢价率超过100%的地王标准，151个城市共有287宗地王，其中，一二线城市共诞生149宗地王，平均溢价率183%，苏州、合肥均超过30宗。三四线城市也出现了138宗，平均溢价率151%，虽然有些城市的地价并不算高，但地价还是翻了倍，最高溢价率达到382.8%。

  即便如此，出现3宗以上地王的也仅仅是在17个一二线城市和16个三四线城市出现，显示了地价泡沫的城市结构性不均衡，诞生3宗以上地王的城市都有可能产生房价泡沫。

  如果我们把房价上涨10%以上同时还出现了地王的城市认定为有资产泡沫风险的城市，全国共有20多个城市。

其背后的原因有三：

  一是供求失衡。在房价地价快速上涨的一二线城市，都显示了住房与住宅用地的供求失衡。比如，2008年以来的8年间，苏州供应住宅用地规划可建面积6000万方，销售面积6400万方，供求完全透支。东莞市受到深圳影响，去年供应住宅用地规划可建面积1323万平米，销售商品住宅2532万平米，也是完全透支。

浏览更多新闻资讯，欢迎登陆沈阳写字楼网

（来源： 作者：）