资产泡沫引发各方警惕 房地产首当其冲

  很明显，供求失衡的城市目前基本上就集中在那20多个有资产泡沫风险的城市。

  二是货币超发。去年M2超发16.39万亿元（去年底M2总量—前年底M2总量），今年一季度超发5.39万亿元，二季度超发4.4万亿元，这些钱大多没进实体经济，没进股市，没买黄金，没到海外，转个圈大多还是进了房地产。

  上半年新增住户中长期贷款24360亿元，其中房地产按揭贷款11245亿元，上半年新增非金融企业及机关团体贷款中长期贷款24112亿元，其中房地产开发贷10939亿元，房地产均占比接近50%，这还不算票据、发债等进入房地产的资金。资金的宽松且廉价加剧了房地产的资产价格上涨。

  三是投资入场。这恰恰回到了泡沫的定义：“因为资产价格产生进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者”，我们经常碰到一些投资者咨询：哪里的房子还能买？显然，在看空人民币贬值的周期，资产保值升值的投资需求抢先入市，带动刚需和改善性需求的恐慌性入市，进而推动了少数城市资产价格的快速上涨。

  中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”无疑是极具现实性的。防止有资产泡沫风险的城市地价、房价泡沫被动戳破，就要控制其过快上涨。

  但是，实施的难度极大。第一，政治上需要中国经济增长保6.5%，在实体经济尚未止跌企稳、金融业和第三产业无法提升GDP增长的背景下，唯有房地产及其关联产业的增长才有可能稳住经济L型走势。

  第二，经济上保增长还要靠投资。在民间投资大幅下挫的情势下，靠政府加杠杆投资基础设施与去杠杆相悖，居民部门加杠杆成为选项，居民加杠杆的唯一关键路径也只有房地产及其相关产业。

  第三，去库存出现结构性失衡。“买涨不买跌”导致量价齐升，该去库存的三四线城市库存没少多少，没多少库存的一二线城市反而库存急速下降，部分城市房价出现泡沫，销售大增，开发商货源不足，促使新开工面积达到77537万平米，比销售面积多了13235万平米，房企购置土地面积9502万平米，也已逼近去年同期的9800万平米，都显示我们仍在加库存的路上。

  去产能要降低工业供给，但钢铁煤炭去产能显然不理想，其中一个重要原因是房地产的高增长带动了钢铁产能，有些已经停下来的产能又在悄悄恢复，螺纹钢价格也出现快速上涨。

  虽然“抑制资产泡沫”任务艰巨，但关键还是决心，只要政府真下决心全力推动，抑制资产泡沫在操作层面毕竟还是有路可寻的：

  首先，适度增加住宅用地供应。毕竟放眼全国，真正住宅供求失衡的城市也仅有20个左右，每个城市每年增加几十公顷住宅用地足以维系供求关系基本平衡并影响房价上涨预期，抑制投资投机需求，而且也绝不至于影响18亿亩耕地红线，况且国土资源部还可以减少人口流出城市的土地供应以求全局平衡。

  其次，明确释放政策预期。过去党一直强调：“政策和策略是党的生命线”，才有了强大的群众基础。现在的社会非常需要政策的方向指引和预期管理，政策出台前的广泛征求意见、政策执行前的政策消化期、政策的透明化和官方解读都应当成为标准程式，也可以避免政策的左右摇摆、前后反复、甚至“熔断”政策被熔断，造成政策信任危机、市场恐慌踩踏、泡沫急速膨胀。

  再次，打造大城市都市圈。对于深圳、上海等土地资源匮乏的城市，通过打造都市圈内连接中小城镇的轨交、高速、BRT等快速路网，推动教育、医疗、社保、养老一体化，放开学校与医院的异地分设、教师与医生的异地执业，将低端配套产业移至周边城镇，让更多人愿意在超大城市周边中小城镇居住而也可以很方便到超大城市工作、交流，减轻超大城市的住房供应压力和资产泡沫过大压力，也使得中小城镇得以协调配套、共同发展。

  时间会慢慢消化泡沫。我们也需要相信政府的控制力，当我们的人均收入能够按照十八大要求翻一番，同时政府的措施让这些供求失衡的城市房价上涨得不再那么快的时候，我们或将回到房价涨幅与人均收入增速基本同步的年代，不要指望泡沫破裂，除非我们遭遇类似2008年那样的黑天鹅。

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