2017房企面临补仓需求 优质地块受到追捧

    进入2017年，全国土地市场似乎并未延续上年的火热势头。

    根据中原地产统计，除天津、上海、深圳、温州等少数几个城市外，大部分城市的土地市场在1月上旬出现“休眠”。总体来看，土地交易的总价、单价、溢价率等指标也比去年有明显下滑。

    土地出让的约束与限制条件越来越多，被认为是导致土地市场降温的主因。而地方政府“前松后紧”的惯常供地节奏，也使得年初甚少有优质地块出让。这使得年初土地市场的冷清具有一定的合理性。

    但从中期来看，指望土地市场大幅升温也不现实。分析人士指出，各项政策对房地产企业的融资和资金使用实施限制，加之2017年将出现楼市“小年”的整体判断，房企近一年多的资金充裕局面将可能面临终结。房企的拿地能力也将不可避免地遭到削弱。

土地市场降温路

    中原地产统计显示，今年1月1日-11日，全国单宗土地价格超过10亿的地块合计仅有6宗，超过5亿的地块累计也只有9宗。

    从溢价率来看，超过100%的只有1宗。大部分热点城市土地成交溢价率明显降低，如1月前11天深圳成交土地的平均溢价率为0，天津仅为2.11%，上海的溢价率也仅为24%。明显低于2016年的平均水平。

    分城市来看，1月上旬全国土地出让金超过10亿的城市仅有9个，分别是天津、上海、深圳、温州、成都、阜阳、郑州、南京、廊坊。除成都、阜阳外，其余七个城市的土地平均溢价率均未超过50%。

    这种降温的局面从去年12月就已出现。但在当月，全国单宗价格超过10亿的土地也超过了100宗。由此对比来看，1月上旬的土地市场在去年12月的基础上出现进一步降温。

    中原地产认为，在近期的多轮楼市调控中，对土地出让的约束与限制条件越来越多，是导致土地交易降温的主要原因。

    去年年中以来，很多热点城市在土地出让中设置最高限价，对土地出让价格和溢价率进行强行控制。年末，北京推出4宗自持型地块，要求这批土地的住宅不能出售，拿地者只能自持，或对外出租。

    到第四季度，多地部署清查开发商的拿地资金来源。上海就规定，房企获得的银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地出让金、保证金和定金。竞买人在申请参加土地“招拍挂”时，应承诺资金来源为合规的自有资金。

    分析人士指出，这些政策既对高溢价地块有明显的打压作用，又明显影响到开发商的拿地积极性。

    与此同时，去年年末，不少地方政府调减供地规模，也成为土地市场降温的一项直接原因。

    有行业观察人士向21世纪经济报道指出，地方政府的供地节奏通常是“前松后紧”，即上半年供地规模不大，优质地块不多；下半年土地供应的质与量都有显著提升。从这个意义上说，年初土地市场冷淡也在情理之中。

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