商业地产蓝海变红海：经营压力大增 再转型成趋势

    一边是新兴购物中心不断涌现，一边是持续的降租、关店和抛售，传统住宅开发商宣布向商业地产转型声犹在耳，商业地产的竞争却已经从最初的亢奋全面进入白热化阶段。百货商场、购物中心等急剧扩张，但租金收益低、电商冲击以及同质化竞争却成为行业难题。短短几年，商业地产正以最快的速度从当初机遇无限的蓝海变成压力重重的红海。

经营分化加剧

    “业绩不佳项目的租金下滑，抵消了市场领先项目的租金增长，二季度，租金总体增长率显着放缓”。近日，仲量联行在其发布的2015年第二季度北京房地产市场报告中如此表示。

    几乎同时，世邦魏理仕在二季度的房地产市场报告中也表示，电商的蓬勃发展对传统商业形态持续造成冲击，受此影响，零售物业的租金增长进一步放缓，本季度全国租金环比仅微升0.1%，为2009年二季度以来最低增幅。

    “目前市场上总共有两类表现较差的项目”，仲量联行中国华北区研究部总监和中国区零售市场首席分析师麦哲文告诉记者，一类是定位高档的核心区小型新项目，这些项目定位错误，再加上开业时过度重视租金，目前正在挣扎着填满剩余的租赁空间，且不得不通过降低租金来吸引租客；第二类是一些空置率持久居高的项目，这些项目不是无法充分满足客户群的需求，就是受累于区位的不理想，导致客户数量不足，以及对维持稳定租客流的无能为力。这一趋势使二季度租金仅仅环比和同比上涨了0.3%和2.8%，核心项目的租金表现略好，分别上涨了0.7%和4.7%。

    “在竞争愈为白热化的当下，业绩良好及经营不善项目的差异将会越来越明显。”麦哲文说，市场领导者将会继续与低质量的购物中心形成差距，并成为未来租金增长的主要推动力。

传统商业退步

    龙头房企也不能幸免。商业地产巨头万达，正在对其旗下的业态进行重新的整合和筛选。

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