京楼市前十月成交创新低 去库存仍需政策刺激

    事实上，这种高姿态喊口号，低姿态促成交的方式已经成为北京高端楼市的常态。由于高端项目蓄客相对困难，不少项目在实际销售时往往会对购房人表示，实际开盘时价格会更低。

    东坝某即将开盘的项目营销负责人在接受北京青年报记者采访时表示，现在高端项目在宣传上都往10万元上靠，但在与潜在购房人交流时，刻意淡化单价，主要与客户聊总价。以他的项目为例，总价在千万元每套左右，但他要求售楼人员不放过任何一个到访客户，即使客户的心理价位是700万元，但由于信贷的放松，越大额的贷款，节省的成本就越多。再加上开盘放出的各种优惠，总价上让让步，购房人再“踮踮脚尖”，就能实现成交。

    在高价盘不断涌现的背景下，为了争夺有限的高端购房人，这种方式已经被各个项目普遍采纳。

去库存要求下更多刺激政策有望出台

    就在11月10日上午，中共中央总书记习近平主持召开中央财经领导小组工作会议，提出了化解房地产库存，促进房地产平稳发展的精神。这也使得楼市去库存被提到了前所未有的高度。

    有业内人士就预计，为了去库存，将可能有更多的刺激楼市政策出台，像对于棚改安置房可能会更多是现金补偿，而不再用房屋安置，以刺激更多的购房需求；另外就是信贷的放松，包括公积金贷款上限额度可能大幅提高；而首套房按揭贷款比例，也可能会有条件下调。

    实际上，先于刺激政策出台，开发商们已经开始了积极的去库存，今年的“双十一”就再次成为楼市促销契机。

    “我不关心楼市整体冷了还是热了，我只是想方设法卖房子。如果今天来的客户少，开盘了怎么办？”说这话的是某国企的营销负责人。这几个月来，他一直在忙一件事情，就是怎样踩在“双十一”的热点上把房子卖出去。

    该负责人表示，他已经将房山的一个项目与互联网公司展开合作，在“双十一”期间，推出众筹模式，放出优惠吸引购房人，希望在年底冲刺一下。在他看来，无论是在售楼处抽奖，还是在互联网上“发红包”、做“众筹”，最终都需落实到网签的白纸黑字上。

    在当下，去化库存、年底冲刺业绩已经成为房企共识，包括金茂地产多家房企也瞄准“双十一”做文章，借助互联网平台，开启房地产的电商促销模式，推出特价房、房产众筹等多种线上线下相结合的促销活动，吸引购房者出手，以求提振销售。

    对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，营销方式的创新一方面是为了减少营销成本的投入；另一方面原因则是精准锁定目标客群，在楼市高端化的大背景下，项目销售周期的拉长、周转率的下降意味着财务成本和营销成本的上升，最终结果是项目收益率降低，因此降成本、增销售是当前房企的重中之重。

    “特别是临近年末，房企还债压力加大。”郭毅提供的数据显示，今年北京销量排名前十位的房企销售额累计为523亿元，与去年前十房企相比，销售额减少了215亿元，而今年这些排名前十的房企在土地市场上的投入也达到近500亿元，像华润、招商、龙湖等企业都在拿地上花费巨资。

    “虽然高价拿地体现出房企看好北京市场的信心，但资金压力也不可小觑。”郭毅说道。

    但现实是，今年前十个月，北京的成交均价却未出现下跌，反而逐步走高。业内人士认为，各大房企的年底冲刺去库存能否起到作用，关键还是要看价格因素的影响。

 

 

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