楼市分化加剧"冷暖不均" 城市间"虹吸现象"显现

    购房人口持续导入重点城市。易居中国执行总裁丁祖昱认为，目前大量三线城市人口处于流出状态，如东三省每年净流出的人口约200万人；而一线城市平均每年人口导入68万，二线城市平均每年导入22万。“一线城市拥有发达的产业，可以吸引大量外来人口，从而形成持续强劲的住房需求；二线城市的房地产市场发展则根据供求情况明显分化；三四线城市整体房地产市场普遍较为暗淡，排名靠后的城市多为人口流出现象显著的城市。”上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰认为，东三省、湖北、四川、重庆等省份人口流失严重，很多中西部地区的常住人口出现负增长，这无疑会加剧部分地区的房屋过剩情况。

　　开发性资金向一二线城市集聚。从土地出让金情况来看，据中原地产数据，2015年上半年，20大标杆房企在一二线城市购入土地金额占其土地总支出的90.1%。中原地产首席分析师张大伟认为，为规避三四线城市库存过剩的风险，众多房企聚集一二线城市拿地，在全国土地出让金普降的情况下，一线城市高溢价成交甚至地王频频出现。而三四线城市土地市场则较为低迷，流拍现象屡见不鲜。房地产投资资金正快速转向一二线城市市场。

　　接受采访的专家普遍认为，三四线城市楼市低迷，其本身购房需求不足、供应过剩也是重要原因。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，全国各线城市商品房存量大多持续处于高位。虽然一二线城市库存逐渐去化，房价逐渐回归上升轨道，但对于部分三四线城市来说，由于前期的过度城市开发，造成严重供应过剩，使得城市新建商品住宅价格难言上涨。

宜辨证施治稳定房地产投资消费

　　专家判断，尽管全国商品房销售在开始好转，部分一线城市商品销售甚至出现较大幅度提升，但整体仍为“弱复苏”阶段。房地产投资通常占我国固定资产投资20%左右，如果房地产投资增速下降一半，我国GDP增速要下降0.35-0.4个百分点。考虑到房地产行业的产业关联效应，稳定房地产投资、消费对于“稳增长”具有重要意义。专家建议，应因势利导，妥善利用市场机制恢复供需平衡，保证住房市场的健康稳定发展。

　　首先，加大房地产投融资制度创新。陈杰认为，在降低地方政府对土地财政过度依赖的同时，必须防止地方政府出现财政危机和债务危机，创新地方政府的融资来源。可探索地方政府通过市场化手段发行债券，以透明公开的融资渠道为其提供资金来源；推进资产证券化、按揭贷款证券化和房地产投资信托基金的尝试，在增加流动性的同时，给民间资金增加一个投资渠道；大力发展住房市场政府和社会资本合作(PPP)模式。

　　其次，差异化完善保障住房供应体系。专家认为，未来中国的住房政策要以住房民生为主要政策目标，大力解决城市化中的住房保障需求。在保障住房的建设与管理中，在住房资源的配置上仍然要坚持市场为主。另外，要逐步发展租售并举的制度，将住房保障方式逐步从实物建房为主转向以货币补贴为主，多种保障方式相互补充，逐步推动住房保障方式转型。

　　第三，完善金融政策，规避利率风险，加速政策性住房金融创新。陈杰认为，有必要实行差异化的地区金融政策，加快大城市向中小城市的产业转移，从根本上增加三四线城市的住房需求；应加速政策性住房金融创新，落实住房公积金制度改革，推进公共住房银行的建立，构建稳定住房市场的长期政策性融资机制。

　　第四，差异化调控，实现有控有放。专家认为，房地产市场调控差异化应成常态。从长期来看，三四线城市过高的库存未来主要依靠城市化和改善型住房需求消化。房地产调控政策应改变当前简单宽松的导向，针对不同的区域采取不同的治理：一线城市适度控制，防止价格过度上涨，同时给予三四线城市住房消费政策扶持。

 

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