未来沈阳能否重新成为房企利润的增长点

    2015年的楼市，一线城市高歌猛进，二线城市分化加剧。不同的城市房价同比涨跌差异更为明显。在沈阳，开发商正为有量无价而苦恼。未来，进驻这座城市的开发商，究竟有哪些途径可以消化掉巨量库存？政策的调整和倾斜，又能让否这座城市重新成为房企利润的增长点？在苏州，房价在11月环比上涨2.81%，超越北上广深占据首位，品牌房企纷纷进驻苏州。这是否意味着苏州楼市进入上升通道？苏州楼市又能否成为开发商的掘金之地？

　　相对三四线城市的巨大库存，沈阳这座超大型二线城市，按理说应是房企们的必争之地，但现实却并不乐观。当地一位操盘手对《每日经济新闻》记者直言，“只有销量，没有利润”。

只有销量没有利润？

　　克而瑞沈阳机构提供的数据显示，2015年11月份商品住宅市场存量2948.76万平方米，商品住宅（不含政策性用房）可售面积消化周期为24个月。库存消化周期一般12个月左右较为平衡，高于18个月说明供过于求，低于6个月则为供不应求。

　　沈阳一项目的营销总监在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，沈阳的房地产市场目前仍没有回暖迹象，去年主要以降价赢得市场，但是并不能以价换量。今年降价不是开发商主要的策略，虽然也有楼盘价格下调，但更多开发商是用“分期首付”“零首付”“先租后买”的方式去降低门槛跑量，一些小的开发企业很难生存下去。

　　克而瑞沈阳机构提供的数据显示，沈阳市2014年全年商品住宅的总成交面积为1093万平方米，成交均价为6550元/平方米；截至2015年12月16日商品住宅的总成交面积为1203万平方米，成交均价为6453元/平方米。相比去年，今年量增价跌，目前市场供需比为0.97。

　　香港联祥地产董事总经理杜宏鹏表示，目前沈阳房产市场的表现，仍不是很理想，眼下进入传统的冬季淡季，市场压力还是比较大。价格相较于去年没有提高，从各开发商表现来看，标杆房企占比越来越大，市场集约化更明显。今年市场的供应量比较大，供求关系仍然较为失衡。

　　造成库存高企的原因，早在去年5月22日，《每日经济新闻》发表了《只有销量没有利润？沈阳楼市隐现全运会“后遗症”》，详尽报道了沈北新区的房地产开发进入了“快车道”，以及全运会让浑南新区的土地提前透支。拿地的房企将项目集中入市，造成了市场供大于求。

　　在高库存的大背景下，开发商拿地意愿降低，政府层面也在控制土地出让。

　　上述营销总监表示，从土地市场来看，今年沈阳土地供应量比较少，企业拿地积极性同样不高，即便是拿地的企业，也是品牌企业，小开发商基本上不拿地。土地供应量在下降。

　　整理克而瑞提供的沈阳市近3年的土地出让数据发现，土地成交逐年递减，2013年沈阳市土地成交372幅，成交占地面积2156万方，成交总金额516亿元；2014年沈阳市土地成交213幅，成交占地面积1078万方，成交总金额229亿元；2015年截至12月16日，沈阳市土地成交142幅，成交占地面积649万方，成交总金额111亿元。

　　沈政办发〔2015〕63号《沈阳市人民政府办公厅关于做好商品房促销工作的通知》指出，对已出让但至今未按期交付土地的地块，各区、县（市）政府要切实做好征地等工作，保证于2015年底前交付净地。对住房供应明显偏多、去化周期未达到合理区间，或在建住宅用地规模过大的区、县（市）暂停计划供应。

 

 

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