楼市去库存政策明朗 6.96亿平库存再刷纪录

    明年中国楼市的政策布局正在逐步明朗。

    12月14日，中共中央政治局经济工作会议召开，“化解房地产库存”再次出现在会议的决策表述中。而与以往最高决策层只提出政策目标及总体方向不同，在本次会议中，决策层给出了较为具体而有针对性的解决方案，即提出了“农民工市民化”的去库存方案。

    “这次会议的目的就是为明年的经济政策明确方向，因此明年的楼市政策也将比较明确，一方面二三线城市围绕新市民的落户、购房补贴、契税减免等政策会集中出现，另一方面，与供给端相关的财税政策也会尽快落实。”中国房地产协会一位负责人指出。

农民工“解药”

    继刚需购房者、改善性需求购房者之后，农民工已成为中央决策层眼中“能够支持住房消费”的庞大购房群体。

    “根据目前全国楼市的情况，去库存政策手段将主要在二三线城市实施，因此，为避免调控政策再次演变为对楼市的大规模刺激，未来的楼市政策将侧重于针对性较强的政策手段。从这一角度来说，城镇化进程中的‘新市民’将成为最佳群体。”住建部一位官员指出。

    根据国家统计局对农民工调查报告的公开数据，2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%。而从就业地看，目前1.7亿外出农民工69.1%在地级及以下城镇就业。

    而根据中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞的计算，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.1亿平方米。

    这无疑是一个天量的购房需求。

    “从目前来看，若要消化现有的大量库存，必须要启动一个新的购房群体，以往的刚需和改善性需求在多轮政策刺激下已经大量释放，不足以支撑目前去库存的需求。而由农民工转化的‘新市民’则是此前很少触碰的群体，而且目前库存量最大的三四线城市也正是这一群体的主要置业地。”上述中房协负责人指出。

    不过，这一政策出台后，不少业内人士也表示质疑和担忧，更有地产行业学者则直接表态“鼓励农民进城买房或成为‘中国版次贷危机’的祸根”。

    “一方面，目前对进城务工的农民工仍然缺乏政策引导与倾斜，很难令这一群体转化为有效需求；另一方面，在产业配套上仍需完善，给新市民以稳定的收入来源，这才能令其放心购房。”独立经济学家陈剑波表示。

    事实上，农民进城买房进行补贴在一些地方早已开始实施。今年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出台政策，农村居民进城购房可获得200-300元/平米的购房补贴。不过，从这两地的楼市成交情况来看，这一政策收效并不明显。

    “中央提出农民工市民化与楼市去库存挂钩后，明年无论是中央相关主管部门还是地方政府，都会加大对农民在中小城市、城镇首次购买住房的政策支持力度。例如，住建部已经开始研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围，方便农民贷款。”接近住建部的一位消息人士指出。

 

 

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