商业地产六大要素
导读:做商业地产,是长期投资,不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期,来获得长期稳定的现金流,不能搞短平快,不能简单以实现短期现金流平衡为目的。
商业地产的六大要素
一、只租不售
做商业地产,是长期投资,不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期,来获得长期稳定的现金流,不能搞短平快,不能简单以实现短期现金流平衡为目的。
二、准确定位
(一)定地址
选址非常重要,能在成熟的商业区域为首选,也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。万达在宁波的项目,综合面积45万平方米,商业面积25万平方米,这个项目在新区。为什么选在新区?第一,旁边有行政中心,工商、税务、保险、银行都搬过去。第二,附近规划有大的居住区,大约10平方公里,现在这个地块正在大规模开始建设,而且地价、房价比较贵,平均房价6000元左右,将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大,但将来升值潜力大。商场上有句名言,“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮,一定要反复研讨,一定要看政府长期规划多方面综合评估。
(二)定客户
目标客户要选好。我们也有教训,第一批做了六个单店,沃尔玛一楼卖出去做精品店,一平米2、3万元,因为售价高,租金高,只能经营服装、皮具等高利润商品,但实际上经营不好。我们很奇怪,为什么沃尔玛那么大的人流一楼的人气不旺呢?经过反复观察,沃尔玛每天有几万人进出,但只有百分之几的客户进入一层精品店。因为沃尔玛是针对大众客户,而精品店的客户是高端消费者,两者的定位不符。从第七个店开始,我们开始组合新的模式,把百货、电影城、美食广场、数码广场组合在一个购物中心里面。这些主力店的客户,与我们精品店的客户,是基本吻合的。所以凡是做了组合店的,问题就少多了。
(三)定规模
购物中心规模,不是越大越好,也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标,一是业主的平方米租金收入,二是经营者的平方米销售收入。10万平方米的购物中心,每平方米月租50元;20万平方米购物中心由于规模大增加招商难度,招商时就要适当降租,每平方米月租40元,那说明10万平方米就是最佳规模。现在做购物中心出现一个很不好的现象,就是求大。我听到一件事,安徽一个地级市要做一个购物中心,规划面积53万平方米,我感到很害怕。这个地方有多大,有多少人去购物?就经验来看,在中国做购物中心,无论多大的城市,一个购物中心面积最好是10万平方米左右。
最大面积也不要超过20万平方米,超过20万的,增加的都是无效益或低效益面积。
三、招商在前
一定要招商在前,开工建设在后,招商主要解决两个问题:
(一)确定主力店
主力店的确定是有学问的,不是多多益善,以我们自己经验来看,一个MALL里面,3-5个主力店足矣。我们以前做过一个MALL里有十个主力店,现在看没必要,浪费,并不会因为增加一两个主力店,人流就会增加。而且主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。在城里商业区做,最好就是百货、电影城、数码城,如果地点差一点,可以做超市,再远一点到了郊区,才可以做家居,做建材等。在这方面我们有教训。曾经在最黄金地段做了两个建材超市,租给国际顶尖企业,但是效益就不如郊区店。
至于主力店,最好是不同业态的主力店配合,百货、超市、数码城、电影城每样一个,搭配在一起,吸引不同层次的消费者,增加主力店的比较效益。最好不要在一个MALL里做两个同样的主力店。当然也有例外,美国有一个MALL里做了五个百货店,而且生意都好。
(来源: 作者:)
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