商业地产库存令人担忧 库存集中在二三线城市

    即便是住宅供应不足，房价上涨迅速的苏州，也面临商业地产供应过剩的现象。根据第一太平戴维斯的统计，苏州的甲级写字楼空置率也超过20%。

    商业零售市场的库存分布大致相似。天津、沈阳、无锡、青岛等地的空置率明显高于其他热点城市。第一太平戴维斯表示，近年来不少城市的商业零售市场供应较足，空置率呈“膨胀”之势。

政策红利下去化需时间

    商业地产库存高企，有多重原因构成。按照张泓铭的说法，2011年我国全面实施“限购令”后，房地产企业大量向非住宅(写字楼、商业)进行投资。对于地方政府来说，商业类的项目也有利于提升城市形象，因此对非住宅项目的土地审批和建设也十分支持。

    盈石集团的数据显示，2008-2014年间，全国办公楼和商业营业用房开发投资额分别增长了383%和328%，明显高于同期住宅开发投资的187%。

    与住宅不同，商业地产的景气程度和经济形势密切相关。

    近年来，我国面临经济结构调整、经济增速放缓的情况，企业投资运营、居民消费都受到影响，在客观上影响了商业地产的发展。与此同时，电商业务的迅速发展，也在一定程度上对零售商业带来冲击。

    根据统计局数据，2011年我国固定资产投资(不含农户)增速为23.8%，到2015年降至10%，降幅超过50%。全国社会消费品零售总额增速也从17.1%降至10.7%，过去5年间的降幅达到37.4%。

    此外，相比住宅，商业地产对选址、投资和运营等的专业化要求更高，操作难度大。一旦经营不善，很容易出现招商困难、空置率高的现象。

    RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦向21世纪经济报道记者表示，就零售商铺而言，目前多数新增购物中心布点二线城市非核心商圈，有效需求不足，无法支撑消费。其次，商业地产运营中出现大量同质化竞争现象，产品竞争力不足。

    崔崇彦认为，面对“去库存”压力，除了采取更为精准的前期目标客群定位、差异化招商外，还可借助当前“万众创业”的契机，引入“购物中心+联合办公”模式，降低商场空置率。

    去年11月22日，国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中提到积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态，这是出租公寓首次被写进国务院的政策性文件，也被认为是商业地产库存的重要去化通道。

    但此前几年的大量商业地产投资，仍然处于收获期。这也决定了，未来商业地产的库存规模可能继续增加。分析人士指出，要消化海量的商业地产库存，仍需长期的过程。

 

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