商业地产库存仍严重 去化周期远超住宅

    因此，笔者建议银监会给予各家银行政策指导，对中小城市的按揭实行差别化政策，制定符合中小城市人群特征包括农民工的按揭受理标准（大城市也需要针对农民工制定一个具体标准，有稳定职业的农民工不能被排除在按揭贷款条件之外），在不违背商业化大原则的前提下，适当提高中小城市按揭的风险容忍度，提高中小城市按揭规模的占比，对于中小城市的按揭不良资产也给予特别政策，提高商业银行在中小城市做按揭的积极性。这点很重要，如能落实将对中小城市房地产销售发挥很大促进作用。

    其次，在去库存大背景下还要警惕和防止部分城市出现房价泡沫。近一年多来，上海、北京、深圳、南京、苏州、合肥、东莞等部分城市房地产市场十分火爆，库存短缺，房价飙升。如深圳的新房成交均价从2014年10月23000元/平方米飙升到今年3月的50000元/平方米，出现了明显的泡沫，连深圳高科技兼高收入代表华为公司的员工都抱怨买不起房了，这是个大问题。

    据上海易居统计，深圳的房价收入比高达27.7,远超国际上3~6倍的合理范围，高房价会直接抬高城市综合商务成本，降低城市竞争力，降低人才吸引力，增加市民购房压力，对城市长远发展和民生改善不是好事。地方政府要有更大的责任心、更有力的措施来防范房价的暴涨。我们不能在解决一个问题的同时制造另外一个问题，供应泡沫和房价泡沫都有很大危害，都必须重视并努力避免。这些热点城市要坚决贯彻中央分类调控、因城施策的政策精神，及时出台一些力度足够大的反周期措施，积极扩大供给，要补库存而不是去库存，适时抑制过热需求，而不是盲目执行去库存的鼓励需求政策，以确保供求基本平衡，房价与市民收入大体相匹配。

    最后，去库存要关注产品业态。3月库存下降，主要是住宅去化加速造成的，商业地产库存当前十分严重，去化周期远超过住宅。地方政府必须严格控制商业用地的出让，在加快住宅去库存的同时高度重视商业地产严重过剩的问题，不可等问题集中爆发了再来被动应付和处理，应该主动想多种办法来盘活商业地产，其中把空置商业地产改造为创业创新基地是一个很好的探索和实践。

    总之，房地产库存下降是一个积极信号，但我们决不可掉以轻心，要充分认识到去库存仍是一个艰巨任务，商业库存不可忽视，各地必须更好地贯彻分类调控，因城施策的政策精神，该去库存的去库存，该补库存的补库存，热点城市应以防范和化解房价泡沫为政策着力点。

 

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