房地产业营改增试点正式落地前夕开发商加紧清盘
导读:房地产业的体量庞大,涉及征税环节众多。且在房地产业整体利润率下滑之时,征税方式的变化无疑会对房地产项目的利润率带来直接影响。据21世纪经济报道记者了解,早在上述通知正式下发之前,很多企业就已成立专项小组进行研究。提早清盘的做法,只是企业的诸多应对策略之一。
今年3月,在河北省廊坊市购买房屋的李女士接到开发商的通知,对方要求李女士在4月20日之前必须付清房屋的尾款,否则就进行协议退房。
这是一个销售周期长达三年的老项目。李女士在两年前就支付了项目的首付款,但由于各种原因,银行贷款一直未能办下来,开发商也一直没有催促。此次催款,开发商给出的理由是“5月1日就实施营改增试点,公司要求尽快清盘。”
今年3月23日,财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号),自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营改增试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等纳入此次试点范围。
房地产业的体量庞大,涉及征税环节众多。且在房地产业整体利润率下滑之时,征税方式的变化无疑会对房地产项目的利润率带来直接影响。据21世纪经济报道记者了解,早在上述通知正式下发之前,很多企业就已成立专项小组进行研究。提早清盘的做法,只是企业的诸多应对策略之一。
“下策”与“上策”
在房地产业营改增试点正式落地前夕,要求提前清盘的房地产案例,并非只有文首提及的一家。据21世纪经济报道记者了解,在北京及其周边的市场,近期有多家销售周期较长的老项目要求尽快清盘。
尽管这些动作有着借助市场时机加快出货的考虑,但从中仍然不难看出营改增带来的影响。
上述房地产企业负责人向21世纪经济报道记者表示,该项目的销售周期超过3年,期间曾多次开盘。由于此前的限购、限贷等政策,很多购房者并未办成银行贷款,但成交价格仍然按照最初签约时所确定,与当前的市价相比,明显低出不少。
他表示,虽然企业希望能以更高的价格出售,但由于这些年项目价格涨幅较大,若按照增值税的标准来征收,这部分税收成本就相当可观,甚至大过改革前的征税方式。
因此,尽管上述通知给出了一项过渡政策,即“开工日期在2016年4月30日前的房地产项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税(和营业税同样的税率)。”但在已经完成大部分协议销售的情况下,企业仍然倾向于选择较小的税收成本,即按照最初较低的销售价格,缴纳营业税。
不难看出,这种“抓紧清盘”的做法带有一定的无奈性质,因此也被业界称为一种“下策”。据21世纪经济报道记者了解,早在2015年,不少房企就成立了专项小组,对营改增可能带来的影响进行研究。
某家A股上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,该公司的“专项小组”由财务部门牵头,投融资、营销,乃至设计等部门具体参与。通过模型分析的方式来研判房地产营改增带来的变化。
经过多方讨论和测算,该“专项小组”的结论最终集中在建安成本上。即,建安成本占总成本比重较大的项目,在“营改增”中受益最多。
其逻辑在于,在房地产项目的各项成本中,占比最大的是土地成本,其次为建安成本、财务成本及人力资源等其他成本。按照增值税的计税方式,由于土地成本无法进行抵扣,因此只有建安成本、财务成本增加,才能减少增值税的税基。
对一个房地产项目而言,由于大部分企业有着严格的开竣工和营销节点控制,加之当前利率环境较低的现状,因此财务成本占项目总成本的比重往往在10%以下的低位,个别项目甚至低于5%。因此,只有建安成本增加,才能有效降低增值税。
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(来源: 作者:)
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