房地产业营改增试点正式落地前夕开发商加紧清盘

    按照这种思路，企业应在施工环节尽可能地精工细作。最为直接的办法，则是推行“精装修交房”。这也是房地产开发的必然要求和趋势。

    上述负责人表示，对于房地产项目而言，建安成本往往占营业额的20%-30%之间，按照增值税11%的税率，即使推行精装修交房，其节省部分也较为有限。但对于日渐下滑的房地产业利润率而言，这已是最有效的应对方式。

“牵一发而动全身”

    需要指出的是，上述分析是建立在静态模型基础上的结果。一旦房地产项目需要提价，其付出的增值税成本也会增加。除非将建安等各项成本一并调整，才能进一步抵扣，但又会不可避免地对利润产生影响。

    与此同时，此次营改增试点涉及的金融业和建筑业，分别是房地产的上游和下游行业。营改增对这两个行业产生的影响，同样会间接影响到房地产业，但具体的影响程度难以量化。

    因此，这项政策的具体影响，仍然需要在实际操作过程中进行评估。

    普华永道一位会计师向21世纪经济报道记者表示，无论房地产企业是否积极应对，此次营改增改革必然会起到“牵一发而动全身”的效果。

    具体而言，体现在两个层面。

    其一，内控环节。对于财务和会计而言，由于计税方式的改变，在进行财务梳理时，需要新增会计科目，并据此对记账方法、成本核算和财务处理等进行调整。

    可以预见的一项好处是，由于多数房地产项目实施预售制度，营业税在确认预售收入的当期即需要缴纳，改征增值税后，缴纳的时点明显延后，因此可改善项目开发建设阶段的现金流。

    其二，交易环节。由于计税方式的改变，房屋销售中，必须涉及到合同范本的修改。尤其在价格设定上，需明确含税价格或不含税价格。因同样涉及营改增试点，在房企与金融和建筑企业的交易中，也涉及类似的调整。

    据了解，目前已有部分房企对购房合同进行调整，来应对即将到来的营改增试点。

    但该人士认为，由于税收具有可转嫁性，对于购房者而言，这一调整有可能会带来交易成本的提高。在二手房交易中，这种情况更容易出现，并可能影响到交易的进程。

    但对于该项工作的具体影响，有业内人士指出，无论企业还是市场，都不宜将此次营改增试点的意义过于放大。营改增主要体现在技术层面，不应对企业的战略产生影响。

    今年4月，财政部副部长史耀斌在发布会上就表示，“新增的不动产，是可以作为进项税抵扣，但如果投资行为对企业目前的生产经营没有益处的话，企业也不会为了抵扣的目的去购买或者大量购买房地产。”

    此外，多数受访者还指出，营改增不会影响到市场的基本供需关系，因此也不会对房价产生根本性影响。

 

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