低息住房贷款对目前房地产市场回暖起到重要作用

    选择合适的REITs方式帮助企业实现轻资产化。在REITs的发展中，以商业物业为标的资产的产品占据着相当比重，而我国商业REITs尚未发展起来，原因除了税收优惠缺失和法律制度不健全外，更重要的一点是此类产品的收益率较低。

    目前，我国商业地产REITs出现了两种形式，一种是拥有实力且项目运营较好的企业，选择发行离岸REITs，如越秀地产早在2005年将其内地商业物业分拆，并在港交所挂牌上市；另一种则是国内比较流行“类REITs”这是在我国现有政策缺失下的最大创新，如2014年中信证券推出的“中信启航·苏宁云商”专项资产管理计划，虽然进行了资产转让，但该产品仍为私募性质，并未以信托的形式出现，但其最大的突破是实现了资产出表。

3 以资产证券化手段增强信贷对住宅市场的支持

    在全国楼市去库存大战中，住房公积金在刺激住房需求回暖方面起到了重要作用。目前，除一线城市外，各地公积金松绑政策仍在不断加码，意味着未来公积金对住宅市场去库存作用会更大。若使用资产证券化手段，公积金对住宅市场的促进作用会进一步增强。

    低息住房贷款对房地产市场回暖起到重要作用。从房地产开发资金来源中可以看到，2015年个人按揭贷款为16662亿元，同比增长21.9%，表明按揭购房人群的大幅增长增强了市场交易的活跃度。更重要的是，随着住建部政策的不断加码，公积金贷款发放激增，刺激了刚需人群购房。住建部数据显示，2015年前三季度，住房公积金贷款总额达到了7585亿元，较2014年全年增加了15%；个人住房贷款率从2014年末的69%上升到2015年9月末的76%。

    以资产证券化手段补充住房公积金流动性缺口是未来发展方向之一。2015年以来，住建部、央行多次联合发文要求提升公积金使用效率、提高贷款使用量。但是在公积金新政显成效的同时也带来了部分地区的流动性紧张问题，如大连住房公积金管理中心披露，2015年前三季度，大连住房公积金共计支出199.49亿元，而同期住房公积金归集、贷款本息回收等流入184.95亿元，住房公积金出现了较大的资金缺口。

    化解住房公积金流动性紧张的方法之一是信贷资产证券化，即将住房公积金管理中心的存量个贷资产打包发债，以融取增量资金。另外，即使是不存在公积金资金缺口的地区，通过发行公积金贷款资产证券化，盘活公积金存量，也可以帮助更多的购房者获得低息贷款。

    资产证券化置换资金推动住宅市场去化。尽管总体上公积金还存在使用不足的问题，但近一两年公积金使用量明显提升，在三四线城市去库存大战开启之际，公积金发挥的作用会越来越大，所以实施住房贷款资产证券化将是趋势之一。通过资产证券化在资本市场募集资金，可以置换出更多的信贷额度，再以充足的低息贷款去刺激刚性住房需求，使公积金发挥更大的稳定住房消费的作用，也让公积金惠及更多的刚需购房群体。

4 资产证券化有利于推动公租房建设的长远发展

    “十二五”期间我国重点发展公共租赁住房，并逐步使其成为保障性住房的主体，然而，大量的公租房建设资金给地方政府造成了很大的财政压力。在资产配置荒问题日益突出的背景下，公租房安全稳定的投资属性为资产证券化提供了可实施条件，也为地方政府公租房建设增加了动力。

    公共租赁住房逐步发展为保障性住房的主体。2010年，在保障安居工程建设中，国务院首次提出公共租赁住房的概念，只是用于解决夹心层住房问题。随着国家对保障性住房制度的调整，从“十二五”规划开始，公租房被提到了保障性住房的重要位置。“十二五”规划纲要提到，对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度；对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障；对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。这意味着我国正在逐渐转向一个以租赁性保障房为主的保障房体系。

 

 

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