北京库存的“死角”商业写字楼比住宅更难去化

    今年两会，房地产“库存问题”是众多代表、委员的关注焦点，多地政府相继出台了优惠政策，一场声势浩大的“去库存”行动正在全国范围内展开着。而此时，北京房协副会长兼秘书长陈志向广厦时代提出了他的“忧虑”：好卖的房无论有没有“去库存”的政策也能卖得好，而那些库存的“死角”呢？即那些多年卖不出去的大户型产品、那些空置的商业和写字楼怎么办？

库存概念不应仅局限于“住宅” 商业写字楼，比住宅更难去化

    “我们过去把库存仅仅定义为住宅市场，但如果综合考虑到地方债、地方经济乃至企业的银行贷款等等这些因素，就不难发现其多样性。或者说，我们并不是单一发展住宅才形成了今天的库存问题。目前市场上的一些商业写字楼、大户型产品及部分高价盘，其实同样需要我们关注。”陈志说。

    持相似观点的还有杭州市委副书记、市长张鸿铭。两会上，张鸿铭就房地产库存问题发表了自己的看法：“现在去库存有几个难点，其中之一便是非住宅库存。这部分项目的土地性质难以转化，将出现严重的积压问题。”

    “最令人头疼的库存，非商铺写字楼莫属。”在北京，某房企高管向广厦时代表示。

    陈志在接受广厦时代采访时，同样提到了写字楼的库存问题。“就一线城市而言，包括部分二线城市，商业写字楼的库存问题同样需要我们关注，而且这才是风险所在，因为它们的转化空间很小。写字楼是针对市场、针对企业的，如果市场与企业没有能力的话，这一部分库存将更难处理，让‘农民工’来买明显是不现实的。”

    “目前被提示的库存风险都没有涉及这一类库存。以北京、上海、深圳为例，我们看看土地的出让结构，会发现大部分都是商业写字楼市场，这就是我们为什么有大量的‘类住宅产品’出现。为了解决这一部分库存，难道我们要将所有的商业写字楼转化成这种‘类住宅产品’，让老百姓去消化吗？即使真的需要将这类商业写字楼转化为‘类住宅产品’，那么首先在北京就会出现问题，我们能否让这么多人口进入北京？”

    “另一方面，这种‘类住宅产品’和住宅在品质上是有区别的，比如说商水、商电、户口、入学等问题。随着人们的入住，大量的社会问题会因此出现，这些人群以后如何解决现实存在的问题？所以说一线城市的真正风险，以我个人判断，虽然说库存风险没那么大，但不同的产品间依然会有库存压力。”陈志向广厦时代表示。

    而陈志担心的同时，北京仍然发生着商业卖不出去，开发商纷纷寻求更改规划的路子，将商业分割成不限购小户型去出售，而有的区建委为了规避这种风险，严格要求一个产权证面积不能低于300平方米或者500平方米，而开发商则另辟蹊径地做成300或者500平方米的“不限购豪宅”，真是上有政策，下有对策。

大户型、高价盘去化慢或将成为库存压力

    “以北京为例，我们来关注住宅市场，住宅就真的没有库存风险吗？也未必。”陈志说。“就住宅而言，其实现房当中大量的库存是大户型产品，其市场去化的速度会很慢，对于地方政府来说，这些产品在一年到两年的时间内就将转化为库存压力。除此之外，同一类型的物业当中不同的产品结构，同样会有库存风险。大量的豪宅、高价盘，都是去化速度很慢的产品，它们同样值得我们关注。”陈志告诉广厦时代。

 

 

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