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低息住房贷款对目前房地产市场回暖起到重要作用

http://www.shenyangoffice.com 2016年05月03日 09:33:57 沈阳写字楼网

导读：从房地产开发资金来源中可以看到，2015年个人按揭贷款为16662亿元，同比增长21.9%，表明按揭购房人群的大幅增长增强了市场交易的活跃度。更重要的是，随着住建部政策的不断加码，公积金贷款发放激增，刺激了刚需人群购房。住建部数据显示，2015年前三季度，住房公积金贷款总额达到了7585亿元，较2014年全年增加了15%；个人住房贷款率从2014年末的69%上升到2015年9月末的76%。

公租房建设资金给地方政府带来较大的财政压力。我国租赁性保障房建设资金需求较大，中央财政补贴资金远远不能满足公租房建设需求。以2012年为例，我国计划新建230万套公租房，中央下达了660亿元公共租赁住房专项资金，若公租房单套建安成本以10万元计算，完成目标需投资2300亿元，其中70%以上都需要地方政府投入。这么大的资金需求完全依靠地方政府财政力量，必然存在较大的资金缺口，另外租赁性保障房产权不能转让，通常需要10~20年才能收回成本，对地方政府未来公租房建设带来挑战。

我国公租房资产证券化条件已成熟。尽管公租房投资回报率低、资金回收周期长，但其作为准公共产品，收益因有政府担保相对稳定。而且目前国内资产配置荒问题日益突出，安全性较高的公租房会受到很多投资者的青睐。对于承担着巨额债务的地方政府来说，体量较大的公租房建设仅依靠自身力量将不可持续，今后公租房资产证券化将有很大的发展空间。只有将庞大的沉淀资金置换出来，地方政府才有足够动力保证公租房的建设规模。

近两年来，各类房地产金融创新不断涌现，我国在房地产资产证券化方面也进行了很多尝试和创新，如以商业地产为基础资产的类REITs产品、住房公积金资产专项支持证券等。在国内房地产市场去库存的大背景下，政府继续推动房地产资产证券化发展以及逐步完善相关法律法规和税收制度是必然趋势。房地产资产证券化在帮助市场去化方面具有天然优势，能够改变行业的融资现状和企业运营模式，有利于房地产市场去库存、降杠杆以及化解房地产金融风险。

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