营改增后买卖二手房交税略有降低

    最近一件大事，是今年5月1日将全面实行的营业税改增值税政策，自此改革开放后施行了三十多年的营业税就完全退出税制体系了。

    经国务院批准，自2016年5月1日起，金融业、房地产业、建筑业和生活服务业四个行业将实施“营改增”试点，其中首次涉及自然人缴纳增值税征管。在二手房交易方面，卖一套100万元的房子，营改增后可少交税约2400元。

买卖二手房交税略有降低

    营改增简单的了解就是把营业税改成了增值税，而在房地产行业行业中对个人影响最大的就是二手房屋交易。

    营改增之前，征营业税5%，现在改为增值税还是5%。但打个比方，过去的5%时，如果房价是100万元的话，100万乘5%，交5万元的营业税;现在如果房价还是100万元的话，是100÷(1+5%)×5%=47600元，少交税2400元。

    相当于原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%。过去100万是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样，所以个人营改增以后交易二手房税负没有增加，而且还略有降低。

    需要特别说明的是，营业税是价内税，即过去100万元房价是含税价，增值税是价外税，要按照不含税价来征税，所以要先除以(1+5%)计算得到不含税价格，再计算缴纳增值税。

    据悉，计征契税的成交价格不含增值税。房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

    此外，营改增后，二手房营业税优惠政策将平移到增值税征收中。即除北上广深四个一线城市外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。因此，总体上说，营改增对于一般的个人买卖二手房影响不大。

吃饭拿到的发票不一样了

    5月1日全面推开营改增后，大家拿到的餐饮企业开具的发票与现在的发票最大的不同，主要反映在发票上面的监制章。现在餐饮发票上加盖的是地税监制章，而5月1日后加盖的将是国税监制章。为了确保纳税人方便、快捷、准确地办理营改增相关涉税业务，据悉，从下月起，地税机关将不再发放发票。

    据了解，营改增后，由国税部门监制的餐饮发票将实行“价税分开”显示，因此未来在发票上价和税会分开显示，比如餐饮发票上会分别有“金额”和“税额”，两者合计则是消费者的实际消费金额。也就是说，在餐厅、酒楼用餐，结完账拿到发票时，你可能会发现，发票上不仅会有“消费金额”，还多了一个“税额”。这样，除了知道自己消费了多少金额，对这顿饭交了多少税也能一目了然。

 

 

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