去库存要因城施策有序消化房地产库存

    由于需求不同，各地楼市库存“去化”也不同。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，按照此前6个月商品住宅的月均成交套数倒推，北京目前约有6.66万套商品住宅库存的去化周期为8个月，已接近8-10个月合理去化周期的水平。

    戴德梁行北中国区研究部主管陆明说，目前北京楼市出清周期保持在9到10个月左右的相对合理水平，出清周期持续降低。但三四线城市库存压力较大，截至2016年3月出清周期已上升至31个月左右。

    诺亚研究认为，成交方面，预计2016年整体成交量不及2015年，但优于2014年。其中，一线城市及部分库存压力较小的二线城市去化压力下降，而库存高企的三四线城市供过于求的局面年内难以改善。成交价格方面，各线楼市价格分化将进一步加剧，去化压力大的三四线城市房价面临下行压力，而价格飙升的一二线城市疯狂一段时间之后将重回理性。

因城施策 盼软着陆

    近期高层强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。

    诺亚研究认为，去库存仍是2016年政策调整重点，强化“分类调控”、“因城施政”将是房地产行业政策的主旋律，整体行业政策仍保持宽松态势。实际上，从3月底以来各地调控政策来看，差异化调控相当明显。比如，廊坊、惠州等地紧急出台限购、提高首付比例、规范开发商行为等政策；南京、苏州等地也出台限价政策，平抑房价涨幅；吉林、长沙等地通过提高贷款额度、给予财政补贴等措施刺激需求释放，鼓励库存去化。这些政策的效果也开始显现，例如，燕郊楼市“五一”前已开始“冷冻”。

    某大型开发商副总裁认为，接下来市场不太可能保持3月这么高的成交数据，但总体上今年还是一个“大年”。在他看来，中国房地产并未“泡沫化”，仍是安全的。纽约是衡量北京、上海等核心都市的标杆，这类城市房价取决于经济体的财富总量、该城市住房供应能力等。目前，北京、上海的房价略低于纽约，在供应上也弱于纽约。

    还有一些研究机构认为，2016年的房地产市场可能类似2013年的情况，“量缩价涨”或“量缩价平”，房价真正回落或许要到2017年以后。但中国城镇化空间依然较大，对地产价格的基本面支撑也会更充足。即便不考虑政府扶持因素，在足够的需求支持下，房价下跌也只是周期性下跌，而不会是泡沫破灭。

    业内人士建议，要实现软着陆有待行业长效机制的建立。这包括完善住房信息系统，构建大数据监管平台；完善住房保障体系，分类调控；基于行业规模的保障房货币化、公积金证券化、共有产权等制度性探索。

 

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