写字楼不断深化的招标需求 发起建筑内外清洁服务
导读:几年之前,在地产管理公司接管一栋全新办公建筑的运营之后,第一件要做的事即发起建筑内外清洁服务的招标项目。这绝不是一件简单的工作,即便是最有经验的设施管理人员,也需要建筑运营咨询人员的帮助方能制订出合理合规的招标方案。
美地区乃至世界范围内的商业环境都正处于激烈的变化之中。作为设施管理人员,我们必须把握这些变化给自身工作带来的实质性影响:这些变化是如何改变建筑的使用方式、设计方式、运营方式和维护方式的。
可以说,建筑设施使用者对办公场所的认知度是更加以自身需求为导向的,这在某种程度上促进了建筑设施设计方式和使用方法的变革。传统的“一名员工对应一处办公位置”的办公场所设计方式已经逐渐成为过去式,设施管理人员也不得不紧跟发展趋势,通过更新、整改等方式对建筑设施进行调整,来满足设施使用群体的全新办公需求和心理需求。
例如,20世纪90年代的企业员工绝不会在办公大楼中寻找空置的“即用型”办公区,而现时,许多办公建筑的设计中都加入了即用型办公区元素。所谓即用型办公室,就是一间面积较小但配置齐全(包括电力、互联网连接和电话等办公设备)的办公室,可以供员工或到访客户临时办公使用(时间从几分钟到几小时皆可)。
在十几二十年之前,设施内部的工作人员亦绝不会在建筑内提出“洞穴”和“公共区域”并存的房间布局。我们这里所说的“洞穴”事实上和即用型办公室非常相似,但是却具有更高的私密性,且其面积比即用型办公室稍大,从其本质上来说,就是一个小型的私人办工坐席。然而,“公共区域”则是完全不同的一种存在——这种设计思潮兴起于近几年,并为办公场所的管理和设计工作带来了巨大的挑战和机遇。所谓“公共区域”就是开放式的、面积较大的公共办公区,可供员工团体(包括高级管理人员、办事专员和中级管理人员等)合作办公使用。
值得注意的变化还有许多,例如设施使用者要求管理者和运营方将办公空间整改成“战情室(War Rooms)”和“耳室(Huddle Spaces)”,甚至是“旅馆”。随着我们对办公场所的不断调整,许多关键的问题会被大家忽视:办公场所和设施的物理形态变化会对设施的清洁和维护方式带来巨大的影响。因此,十几年前那种传统的设施清洁服务项目招标(RFP)模式已然无法继续满足21世纪的办公场所清洁需求。
不断深化的招标需求
几年之前,在地产管理公司接管一栋全新办公建筑的运营之后,第一件要做的事即发起建筑内外清洁服务的招标项目。这绝不是一件简单的工作,即便是最有经验的设施管理人员,也需要建筑运营咨询人员的帮助方能制订出合理合规的招标方案。
一旦招标方案确定,接下来通常会发生的事,罗恩·赛古拉(Ron Segura,咨询顾问公司CEO,帮助客户公司流线化建筑设施清洁和运营工作流程)描述为:“招标规划书会定型存档,直到设施运营方和决策者决定更换相关服务承包商,再把老旧的招标规划书找出来继续使用。”
按照赛古拉的说法,建筑设施相关服务历次招标书的不同之处就是文件的日期,其他全部内容基本上维持不变。但是随着时间的推移和实用技术的更迭,设施的清洁方式发生了变化,建筑办公场所的使用群体提出的具体需求也在变化。例如,在老旧的设施清洁服务招标要求中,我们经常会发现这样的一条:“每四到六个月对建筑室内地板进行一次漆面维护和打蜡。”
现在,我们已经不再使用“打蜡(waxed)”或“重新打蜡(re-waxed)”这样的字眼了。赛古拉说:“现在,当我们谈及地板的清洁和保养时,使用的术语是‘面漆处理(finish)’和‘二次面漆保养处理(re-finish)’,并且,设施管理人员往往不希望这种地板养护工作每四到六个月进行一次,那意味着更高的成本,并会潜在地影响商业永续性且不利于环境和职员健康。同时,随着纳米地板技术和纳米涂层技术的不断完善,现在的建筑室内地板往往不需要如此频繁地保养。”
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(来源: 作者:)
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