南昌写字楼市场的高库存 化率低于50%

    “高品质全精装写字楼，一成首付。”近日，记者在市场上走访时发现，位于高新区紫阳大道的新力方项目赫然打出“首付一成”的标语，甚是吸引人。记者得知，原来是该项目为吸引投资客，帮客户垫资而推出的营销计划。业内人士分析称，此现象的背后，反映的是南昌写字楼市场的高库存，以及开发企业因库存积压而面临的资金链紧张现象。对此，记者采访了地产界相关人士。

大量商业写字楼去化率低于50%

“写字楼的首付不是50%吗，怎么变成了一成？”带着这样的疑问，记者走进营销中心。该项目的置业顾问称，“首付一成”是该项目为推进写字楼的销售推出的一项营销计划，“客户购房时首付10%，先办理按揭，其余的首付部分由我们项目垫资，一年后再向我们付清，这样可以有效缓解部分投资客首付的资金压力。”

    对此现象，有业内人士表示，目前南昌市场上的写字楼供应已远远大于市场需求，而不少开发企业的资金链已经开始出现了紧张状况。

    南昌非住宅市场的库存到底有多高？

    据南昌市房地产信息网统计数据显示，截至5月31日，南昌市新建商品房可售面积为831万㎡，其中非住宅部分可售面积为472万㎡。

    记者了解到，去年年底，南昌市商品房库存面积为793.4万㎡，其中非住宅库存面积464.5万㎡，去化周期为49.4个月；住宅库存328.9万㎡，去化周期为六七个月。有业内人士表示，南昌的住宅和非住宅市场，库存分化已比较严重，表现出冰火两重天的局面。

    “目前，市场上商业写字楼的去化情况普遍不太理想，大量商业写字楼项目去化率在50%以下，部分项目甚至出现去化停滞的现象。相比市场需求，南昌写字楼的供应量太大了，供需已经严重失衡，这还不包括许多厂区、开发园区的办公楼。由于整体经济环境不景气，公司对写字楼的需求较少，导致写字楼大量空置，回报率低，投资写字楼的投资客减少，写字楼的销售遇到巨大瓶颈，去化缓慢。同时，也加大了写字楼的开发风险。”南昌中原地产分析师谌柯表示。

非住宅同质化竞争较严重

    中节能江西有限公司绿色建筑事业部副主任徐宁表示，南昌市的非住宅每年的销量在100万㎡左右，按这样的去化速度计算，非住宅的去化周期大约是4年。而相对于住宅市场，除了2008年库存有些积压之外，其余时候住宅的库存一直处于比较良好的状态，加上今年推出的一系列去库存政策，对住宅的去化作用更加明显。

    徐宁认为，造成非住宅库存高度积压的原因有两个方面，首先是受经济大环境的影响，“这两年宏观经济不景气，不少投资客对非住宅的需求大大减少”；其次是很多开发企业的同质化竞争严重，“在前几年，写字楼的规划是扎堆的，同地段、同类型产品的开发造成撞车。南昌的写字楼库存，主要积压在高新区和红谷滩新区，这两处的写字楼占到南昌市场的八成以上。”

    “南昌非住宅库存是在2010年集中爆发出来的，按照当时的发展，规划了大量的城市综合体。但在2012年、2013年这段时间里，写字楼的销量一直是很不错的。而随着时间的推移，写字楼市场供小于求的状况慢慢转变为供需平衡，发展到如今的供大于求，而这种局面还要持续好几年。”徐宁称。

 

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